초보 혼자서, 선순위전세권 물건 분석해봤는데 틀린점있는지 지적부탁드려요

답변자 : reala**
2026.04.09 21:01
답변 3회 (3점)

반갑습니다.
네이버카페 <유쾌명쾌 부동산경매> http://cafe.naver.com/reauc
운영자이자,
유투브 경매방송 <부동산경매, 초보가 고수되기>
https://www.youtube.com/@%EB%B6%80%EB%8F%99%EC%82%B0%EA%B2%BD%EB%A7%A4%EC%B4%88%EB%B3%B4%EA%B0%80%EA%B3%A0%EC%88%98
진행자 김명석입니다.

1. 네 그렇습니다. 인수할 금전이나 권리가 없는 사건입니다.
2. 전입과 확정일자를 별도로 받지 않고 등기상에 전세권만 있는 경우, 그 전세권자가 배당신청을 하면 전세금 전액 배당여부와 상관없이 전세권은 소멸됩니다. 미배당분을 낙찰자가 물어주지 않습니다. 그러나 전세권자가 배당신청을 하지 않았고, 후순위 근저당권자가 경매를 신청했다면 낙찰자는 전세금 전액을 별도로 물어줘야 합니다. 배당신청을 하지 않은 선순위 전세권은 배당에서 배제되기 때문입니다.
3. 네 그렇습니다.
4. 네 그렇습니다.

한가지 주의할 사항은 전세권자이면서, 전입과 확정일자를 갖추었다면 주임법상의 대항력의 지위를 주장할 수 있기 때문에 주의해야 합니다.

***부동산경매 대행 및 건설팅 문의 010-4389-1819

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답변자 : ans**
2026.04.09 22:00
답변 5회 (5점)

안녕하세요.
네이버 지식인 경매분야 전문가 랭킹 1위 대법원 부동산경매 전문 컨설턴트 문정수 입니다.^^

중복되는 질문이 있는 만큼 질문 항목별 답변은 생략하고, 의식의 흐름에 따라 답변 드립니다.

1. 선순위전세권은 선순위전세권자가 선순위전세권을 원인으로 한 임의경매를 신청하거나, 선순위전세권자의 지위에서 권리신고 및 배당요구를 한 경우에 말소기준권리가 되어 매각을 통해 소멸합니다.
허나, 질문하신 사건은 선순위전세권을 원인으로 한 임의경매가 아니라 지급명령을 집행권원으로 한 강제경매신청사건이고, 선순위전세권자의 지위에서도 권리신고 및 배당요구를 하지 않은 만큼 말소기준권리가 될 수 없으므로 낙찰자의 추가인수대상이 됩니다.
물론, 동일채권에 해당하는 만큼 매각절차를 통해 배당받은 금원을 제외한 차액이 낙찰자의 추가인수대상이 되겠지요.
즉, 어디에서 무엇을 어떻게 보신 것인지는 모르겠습니다만(부동산태인에서조차 말소기준권리로 표시되어 있긴 합니다만...^^;;), 해당 전세권을 말소기준권리라고 단정짓고 질문을 하시면 답을 하는 의미가 없습니다.^^;;

2. 전세권=임대차 가 항상 성립하는 것은 아닙니다.
임대차 없이 근저당권과 같이 담보물권으로서의 전세권을 설정하는 경우도 존재하며, 전입세대가 확인되지 않는 등 임대차 및 점유관계가 상당히 불분명한 만큼 당연히 현황조사 시 세대방문 등의 추가적인 조사를 통해 임대차 및 점유관계는 반드시 재확인 해야 합니다.
임대차 및 점유관계는 추가비용발생 가능성, 명도저항에 따른 명도지연으로 인한 각종 기회비용의 손실로 직결되는 매우 중요한 문제이기 때문이지요.

3. 그외에는 세부적인 서류 검토 등 추가적인 조사를 통해 해당 물건의 특이사항이나 위험요소들을 확인 후 체크해야 할 문제이지 단순히 기본서류 검토만으로 질문에 대한 모든 답변이 불가능한 만큼, 이와 관련된 그 어떤 듣기 좋은 말들도 맹신하시는 일 없으시길 바랍니다.

대법원경매 상담. 컨설팅(대행) 문의.
[대법원부동산경매 전문 컨설턴트 문정수]
010-5554-6720

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답변자 : dynamic**
2026.04.10 12:51

문정수님.
추가질문이있는데요,

태인경매사이트의 교육.뉴스->권리분석요령->권리분석의 핵심칸에 보시면,
"다만 최선순위 전세권의 경우는 약간 다르다. 전세권자가 직접 경매를 신청했거나 경매신청일 기준으로 6월내에 전세기간이 만료되는 전세권은 비록 최선순위 권리라도 말소된다"
문구가 있어요.
다른책에도 판결 내용: "선순위 전세권자가 보증금을 돌려받으려고 강제경매를 신청했다면, 별도로 배당요구를 하지 않았더라도 배당요구를 한 것과 똑같이 취급한다. 따라서 전세권은 매각으로 무조건 소멸한다."를 봤고,
https://casenote.kr/%EB%8C%80%EB%B2%95%EC%9B%90/2015%EB%8B%A430442
에서도 확인이 가능한데...

제가 개념을 잘못 이하하고있거나 착각하고있는걸까요??

기존 세입자가 이미 이사를 나가서, 임차권(대항력)을 잃었고
남은건 서울보증보험의 전세권일 뿐인데 본인들이 경매를 넣었으니,
이 전세권은 낙찰 후 무조건 소멸되게 되고,
이러한 권리분석 결과가 법원 매각물건명세서에 '해당사항없음'이라 써진거이지 않나요??

2~3번 답변주신내용은 유의하겠습니다 ㅎㅎ

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답변자 : ans**
2026.04.10 13:22
답변 5회 (5점)

1. 언급하신 대법원 2015. 10. 29. 선고 2015다30442 판결의 어디에 무엇을 근거로 말씀하시는 것인지는 알 수 없습니다만...
언급하신 판례는 선행경매절차에서 전세권자 및 임차권자로서 배당요구를 한 임차인이 후행경매사건의 매수인이 배당이의를 제기한 사안에서 해당 전세권은 선행경매절차에 따라 소멸되었다고 판시한 내용으로 해당 판례 그 어디에서도 "선순위 전세권자가 보증금을 돌려받으려고 강제경매를 신청했다면, 별도로 배당요구를 하지 않았더라도 배당요구를 한 것과 똑같이 취급한다. 따라서 전세권은 매각으로 무조건 소멸한다." 를 뒷받침할 내용은 보이지 않습니다.

2. 그 어떤 책에서 보신 것인지는 모르겠으나, 전후 사정을 떼어놓고 "선순위 전세권자가 보증금을 돌려받으려고 강제경매를 신청했다면, 별도로 배당요구를 하지 않았더라도 배당요구를 한 것과 똑같이 취급한다. 따라서 전세권은 매각으로 무조건 소멸한다."
라고 말씀하시면 상당한 의미의 왜곡이 발생할 수 있습니다.
어떻게 보면 맞는 말...로 보여지긴 합니다만 분명한 오류가 존재하는 문구 입니다.
일반적으로 채권자가 강제경매를 신청한 경우 별도의 배당요구를 하지 않더라도 채권회수를 위한 강제집행의 절차로서 경매를 신청한 만큼 이는 배당요구로 간주하는 것이 맞습니다.
대표적으로 임차인이 임차보증금반환청구의소를 집행권원으로 한 강제경매를 신청하였으나, 임차인의 지위에서 별도의 배당요구를 하지 않았다 하더라도 배당요구를 한 것으로 보는 것이 그 예 입니다.
허나...
선순위전세권이 존재할 경우, 선순위전세권자로서의 지위는 다른 지위를 동시에 갖추고 있다 하더라도 엄격하게 구분해야 하며, 엄격하게 구분하고 있습니다.
언급하신 대법원 2015. 10. 29. 선고 2015다30442 판결 판례 일부에서도 언급된 대법원 2010. 6. 24. 선고 2009다40790 판결을 보면,
"민사집행법 제91조 제3항은 “전세권은 저당권·압류채권·가압류채권에 대항할 수 없는 경우에는 매각으로 소멸된다”라고 규정하고, 같은 조 제4항은 “ 제3항의 경우 외의 전세권은 매수인이 인수한다. 다만, 전세권자가 배당요구를 하면 매각으로 소멸된다”라고 규정하고 있고, 이는 저당권 등에 대항할 수 없는 전세권과 달리 최선순위의 전세권은 오로지 전세권자의 배당요구에 의하여만 소멸되고, 전세권자가 배당요구를 하지 않는 한 매수인에게 인수되며, 반대로 배당요구를 하면 존속기간에 상관없이 소멸한다는 취지라고 할 것인 점, 주택임차인이 그 지위를 강화하고자 별도로 전세권설정등기를 마치더라도 주택임대차보호법상 임차인으로서 우선변제를 받을 수 있는 권리와 전세권자로서 우선변제를 받을 수 있는 권리는 근거규정 및 성립요건을 달리하는 별개의 권리라고 할 것인 점 등에 비추어 보면, 주택임대차보호법상 임차인으로서의 지위와 전세권자로서의 지위를 함께 가지고 있는 자가 그 중 임차인으로서의 지위에 기하여 경매법원에 배당요구를 하였다면 배당요구를 하지 아니한 전세권에 관하여는 배당요구가 있는 것으로 볼 수 없다." 라고 판시하고 있습니다.
이처럼, 임차인과 전세권자의 지위를 동시에 갖추고 있는 경우라 하더라도 임차인과 전세권자로서의 지위를 각각 엄격히 구분하고 있는 것을 알 수 있겠지요.

3. 앞서 답변드린 바와 같이, 선순위전세권을 집행권원으로 한 임의경매를 신청하였거나... 전세권자의 지위에서 배당요구를 한 경우 해당 선순위전세권은 말소기준권리가 되어 매각을 통해 소멸하겠으나...
질문하신 사건은 지급명령을 집행권원으로 한 강제경매신청사건으로서 위 두가지 경우에 해당하지 않습니다.
허나, 부동산태인을 비롯한 각종 유무료경매정보사이트 상에서는 선순위전세권자와 경매신청채권자가 동일하다는 것 하나만으로 세부적인 특성을 반영하지 못하는 경매정보사이트의 태생적인 한계로 인해 해당 선순위전세권을 말소기준권리라고 표시한 것에 불과합니다.
임차인과 선순위전세권자로서의 배당요구도 엄격하게 구분하고 있는데, 전세권이 아닌 지급명령이라는 별개의 집행권원으로 강제경매를 신청한 것을 전세권자로서 배당요구를 한 것이라 할 순 없겠지요.^^;;

4. 주택임대차보호법 상 임대차의 유효한 공시의 방법으로서 전입 이 존재하지 않는 만큼 대항력은 성립하지 않는다는 것은 팩트이므로 이는 따질 이유가 없습니다.

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