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경매의 의의

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경매란 매도인이 매수 희망자들에게 청약을 하게 하고, 그중 가장 높은 가격(최고가격)으로 청약한 사람에게 매도의 승낙을 함으로써 체결되는 매매 형태입니다.

[현행 법원경매 입찰방식] 참여자들이 서면(입찰표)에 금액을 기재해 투찰하고, 가장 높은 금액을 제시한 입찰자를 골라 매각허가를 내리는 최고가 입찰방식이 주를 이룹니다.

경매의 종류

법원경매 (사법상 강제집행)

채권자 또는 담보물권자가 자기 채권을 회수하기 위해 채무자의 재산을 법원에 신청하여 매각 대금으로 채권을 변제받는 민사집행 절차입니다.

집행기관: 대한민국 법원 근거법: 민사집행법

공매 (공법상 강제집행)

세금 체납 등 공법상 금전의무 불이행 시 체납처분 절차로 압류한 물품·재산을 매각하여 국가채권을 충당하는 행정 처분입니다.

집행기관: 한국자산관리공사(KAMCO) 근거법: 국세징수법

경매의 대상

부동산 및 동산

민법 제99조 규정 대상물 및 소유권 등기 대상

토지 건물 수목의 집단(입목) 구분소유권 토지·건물 공유지분 미등기 부동산

준부동산 및 권리

등기·등록 관리가 가능한 권리 및 재단

광업권 / 어업권 공장재단 / 광업재단 유체동산 지상권 전세권 (저당권 목적)

법원경매의 분류

강제경매 (집행권원 필요)

판결문 등 집행권원(채무명의)을 가진 채권자가 채무자 소유의 부동산을 압류한 후 진행하여 채권을 만족받는 절차입니다.

주요 집행권원: 확정 판결문, 가집행선고부 판결, 확정된 지급명령, 공증증서, 화해·조정조서 등

임의경매 (담보권 실행)

소송 절차 없이, 부동산에 미리 설정해 둔 담보물권을 실행하여 매각 대금으로 피담보채권을 우선 변제받는 절차입니다.

주요 담보권: 근저당권, 저당권, 전세권, 질권, 유치권, 담보가등기 등

경매제도 변천 과정

1993. 05. 11 이전 (구 민사소송법)

호가방식에 의한 최고가 경매
법정에서 구두로 금액을 부르는 방식이었으나, 입찰자 간 담합과 브로커의 횡포 문제로 일반인의 참여가 제한적이었습니다.

1993. 05. 11 개정 (민사소송법 개정)

서면 최고가 입찰방식 도입
호가제를 폐지하고 서면에 금액을 적어 투표함에 투찰하는 '입찰제'로 변경되어 담합이 방지되고 경매 대중화가 시작되었습니다.

2002. 07. 01 ~ 현재 (민사집행법 제정)

민사집행법 독립 제정 및 입찰 방식 다양화
법원의 재량에 따라 기일입찰, 기간입찰 등 다양한 방식을 도입할 수 있게 보완되어 신속하고 공정한 현대적 경매시스템으로 정착되었습니다.