경매 권리분석

법원 판례 준용: 대법원 판례 및 법원 실무 제요를 기본 원칙으로 적용합니다.

보수적 관점의 예상배당표: 낙찰자의 추가 부담 위험을 최소화하기 위해 가장 보수적인 관점으로 예상배당표를 작성합니다.

낙찰자 중심의 권리분석: 배당 순위뿐만 아니라 낙찰자가 최종적으로 인수해야 하는 권리 유무를 중심으로 분석합니다.

다수 물건 분석 원칙: 개별매각 등으로 물건번호가 둘 이상인 경우 1번 물건을 중심으로 우선 분석합니다.

물권의 배당: 물권 상호 간에는 순위배당을 원칙으로 하며, 이후 흡수배당 방식을 적용합니다.

채권의 배당: 등기부상의 권리가 일반 채권일 때는 동순위 안분배당을 원칙으로 합니다.

담보가등기 판별: 등기부에 채권금액이 표시되어 있는 가등기는 저당권과 동일한 담보가등기로 보아 배당에 참가합니다.

가압류의 효력: 가압류는 현재 소유자에 대한 가압류로 간주하여 배당 순위를 산정합니다.

임차인과 동순위 시: 우선변제권을 가진 임차인과 등기부상 채권이 동순위일 경우 안분배당합니다.

전세권의 배당 범위: 집합건물이 아닌 일반건물의 전세권은 토지를 제외한 건물 부분의 낙찰대금에 대해서만 배당받습니다.

적용 법률 판별: 부동산의 종별(주거용/상가용)에 따라 주택임대차보호법 및 상가건물임대차보호법 적용을 판별합니다.

소액임차인 자동 분석: 물건 소재지(서울, 수도권 과밀억제권역, 광역시 등)와 담보물권 설정일자에 따른 소액보증금 범위 해당 여부를 자동 분석합니다.

경매기입등기 이후 전입자: 경매개시결정 기입등기일 이후에 전입한 임차인은 최우선변제 및 일반 배당에서 제외됩니다.

확정일자 임차인의 지위: 대항요건과 확정일자를 모두 갖춘 임차인은 물권(저당권)과 동등한 순위로 배당에 참여합니다.

배당요구 필수: 대항력이 있더라도 배당요구종기일까지 적법하게 배당요구를 하지 않은 임차인은 배당에서 제외됩니다.

소액보증금 기준 변환: 소액보증금 판단 기준이 되는 선순위 권리의 채무액이 전액 변제된 경우 다음 순위 권리의 설정일자로 기준이 변환됩니다.

소액임차인 배당 한도: 소액임차인이 다수일 경우 낙찰대금(주택가액)의 1/2 범위 내에서 안분배당합니다.

보증금 증액 분리: 계약 갱신으로 보증금을 증액한 경우 기존 보증금과 증액분을 별개의 권리로 분리하여 각각 배당 순위를 따집니다.

특수주소변경의 대항력: 행정구역 개편이나 공무원의 과실로 인해 주소가 직권 정정된 경우 임차인의 대항력이 유지되는 것으로 간주합니다.

재전입 및 세대원 유지: 임차인 본인이 일시 전출 후 재전입하더라도 가족 중 일부가 주민등록을 유지하고 있었다면 최초 전입일의 대항력이 유지된 것으로 간주합니다.