임차인 셀프 경매 추가 질문 - 경매무료상담 ㅣ 부동산태인

답변자 : ans**
2026.02.25 04:10
답변 16회 (16점)

안녕하세요.
네이버 지식인 경매분야 전문가 랭킹 1위 대법원 부동산경매 전문 컨설턴트 문정수 입니다.^^

그렇습니다만... 보다 명확한 내용은 질권설정계약서부터 확인해야 하는게 맞지 않을까요???^^;;

통상 임차보증금에 질권을 설정할 경우 권리신고 및 배당요구 시 해당 시점을 기준으로 원인채권의 원금+이자를 계산하기도 하나, 질권설정금액을 기준으로 하기도 합니다.
다만, 후자의 경우 추후 대금납부 후 배당기일 이전에 채권계산서를 통해 배당기일을 기준으로 원인채권의 원금+이자 등을 포함한 금액을 기재하여 제출하여 이에 해당하는 금원을 배당받는 것이 통상의 예 입니다만, 당연히 질권설정계약서를 확인하고, 서면으로 현재의 채무원금확인서 등을 사전에 확인하시어 보다 명확한 답을 구하시는 것이 바람직 합니다.

허나... 정작 채권원금과 이자, 지연손해금 등이 명시된 질권설정계약서의 내용조차 확인할 수 없는 만큼 당연히 이를 재확인 하시기 바랍니다.

또한...저도 최근 부천시 소재 다세대주택을 여러건 살펴보고 있긴 합니다만, 앞서 답변드린 바와 같이... 입찰참여가...정답은 아닐 수도 있어 보이는 사건인 만큼 이점 역시 주의하시는 것이 좋을 듯 합니다.

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[대법원부동산경매 전문 컨설턴트 문정수]
010-5554-6720

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답변자 : reala**
2026.02.25 09:16
답변 15회 (15점)

반갑습니다.
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진행자 김명석입니다.

해당 전세대출 잔여금 1억3540만원을 해결하는 방법은
일단 임차인의 보증금이 실제 시세보다 더 많은 깡통전세이고 임차인이 대항력이 있어 아무도 낙찰을 받지 않을 것으로 에상됩니다. 결국은 임차인이 셀프 낙찰을 받아 정리하는 수밖에 없습니다.
셀프낙찰시 중요한 것은 선순위 조세채권 등 임차인보다 먼저 배당되는 금전이 있는지 미리 확인 후 입찰하는 것입니다. 선순위 조세채권이 없거나 아주 소액(300만원 미만)이라면 입찰시 대세에 큰 지장은 없습니다.

따라서 낙찰대금은 전액 상계처리될 것이므로 추가 납부금이 없거나 소액(300만원 미만)일 겁니다.
이후 추가납부금이 없이 소유권을 취득하면, 소유권 취득일에 해당 부동산을 담보로 대출을 받아 기존 전세대출금 1억3540만원을 상환하면 됩니다.

***부동산경매 대행 및 건설팅 문의 010-4389-1819

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