임차인 셀프낙찰 - 경매무료상담 ㅣ 부동산태인

임대차 처음 계약 당시 보증금 2억 6천 중 1억 제돈, 1억 6천 대출(매달 100씩 갚아 24.05월엔 1억 3천 6백) 이후 24년 11월 전세피해버팀목 대환대출하여 현재까지 전세대출 유지 중입니다. (현재 전세대출 금액 1억 3천 5백 40만원)
다름이아니라 매각결정일이 잡혀 다음달인 3월 입찰가격이 낮아질 때 셀프입찰하려고 생각 중입니다. 배당요구 신청서를 쭉 보니 현재 전세대출은행 채권양도로 인해 질권설정금액을 제 전세보증금 전액으로 잡혀있더라구요.

1. 이 경우 추후 제가 셀프낙찰 진행할 때 낙찰가를 2억 6천으로 적고 낙찰가액 2억 6천을 전부 준비를 해야하는게 맞는걸가요 ??
(임차인 보다 조세, 은행채권이 먼저 배당되는 걸로 알고있어서요.)

2. 입찰 보증금에선 경매집행비용만 제외 되는건지 ? 아님 입찰 보증금 안에서 당해세, 조세(약 130만원정도 임차인보다 앞섬), 전세대출 은행 질권설정금액 배당 되고 나머지 잔금을 준비하면 되는걸가요 ?

3. 은행 질권 설정 금액을 임차인보다 먼저 배당되는경우 2억 6천만원인 제 전세보증금을 먼저 배당 되게 되는건데
이는 은행에서 먼저 배당받고 전세대출 상환 후 임차인에게 돌려주는게 맞나요 ?

답변자 : ans**
2026.02.24 23:58
답변 16회 (16점)

안녕하세요.
네이버 지식인 경매분야 전문가 랭킹 1위 대법원 부동산경매 전문 컨설턴트 문정수 입니다.^^

임차인의 입찰참여는 수익창출이 아닌 임차보증금의 손실을 최소화 하는 것에 첫번째 목적이 있어야 하는 만큼, 정확한 기초사실관계를 토대로 입찰참여여부에 따른 장단점 및 손익계산비교 후 질문자님의 상황과 목적에 따라 최종적으로 판단해야 하는 만큼 이점 각별히 주의하시어 반드시 재검토 하시기 바랍니다.
섣부른 입찰참여는 오히려 임차보증금의 손실범위만 키울 수 있으니 각별히 주의하시기 바랍니다.

1. "배당요구 신청서를 쭉 보니 현재 전세대출은행 채권양도로 인해 질권설정금액을 제 전세보증금 전액으로 잡혀있더라구요."
라는 부분부터 재확인이 필요합니다.
임차보증금 2.6억, 전세자금대출 1.6억 이라면...임차보증금 전액에 대해 질권을 설정했다 하더라도 질권자로서의 배당요구는 전세자금대출과 이자 및 지연손해금 범위로 확장될 뿐이지 2.6억 전액을 질권자에게 배당을 하는 것이 아닙니다.
따라서, 권리신고 및 배당요구신청서 등을 비롯한 사건기록검토를 통해 이를 재확인해야 모든 질문에 대한 제대로 된 답이 가능합니다.

예를 들어, 질문자님이 전세자금대출에 대해 연체가 전혀 없고, 원금의 일부 또한 상환했다면 1.354억원이 배당이 이루어질 것이고...
2.6억에 낙찰을 받았다면 이를 제외한 차액 즉, 2.6억-1.354억=1.246억원에 대해 채권상계신청이 가능하므로 단순계산식으로는 1.354억에 대해 대금납부를 하면 됩니다.

2. 또한, "입찰보증금에서" 라는 표현은 여러가지 상황에서 완전히 다른 결과를 가져오게 됩니다.
흔히, 입찰보증금에서 차감되는 금액을 계산하는 것은, 전액배당이 가능하여 채권상계 시 납부해야 할 금원이 없는 경우에 따지는 것이기 때문이지요.

따라서, 입찰보증금을 포함한 매각대금 즉, 낙찰대금에서 집행비용, 법정기일이 앞서는 각종 조세채권 및 공과금-임차보증금의 질권-임차인의 우선변제권 순으로 배당이 이루어지는 만큼 이러한 계산식으로 예상배당표를 작성하면 납부해야 할 실제 대금을 확인할 수 있겠지요.

3. "은행 질권 설정 금액을 임차인보다 먼저 배당되는경우 2억 6천만원인 제 전세보증금을 먼저 배당 되게 되는건데"
대체 무슨 말인지 이해하기가 어렵습니다.
은행 질권 설정금액을 임차인보다 먼저 배당되는 경우라 가정하시고는, 이와 상충되는 임차보증금을 먼저 배당되게 된다???라는 말은 이해하기가 어렵습니다.
당연히 임차보증금 중 임차보증금에 질권을 설정한 질권자가 먼저 배당하고 그 차액이 임차인에게 배당이 됩니다.
단, 이는 질권자가 권리신고 및 배당요구를 한 경우에 한 하고..
만약 질권자가 권리신고 및 배당요구를 하지 않았다면, 임차인이 임차보증금 전액 배당을 받은 후(채권상계신청 시 실제 납부해야 할 금원은 없고, 이미 납부한 입찰보증금에서 집행비용, 법정기일이 앞서는 각종 조세채권 및 공과금을 배당하고 남은 차액을 배당받게 됨) 별개로 임차인이 전세자금대출을 상환해야 합니다.

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010-5554-6720

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답변자 : reala**
2026.02.25 09:06
답변 15회 (15점)

반갑습니다.
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진행자 김명석입니다.

은행에서 얼마를 대출받아, 얼마를 변제했든지 간에 임차인의 배당은 전체 보증금으로 기준으로 임차인의 전입 확정일자에 따라 배당순서가 정해집니다. 만약 보증금 전액을 배당받지 못하면 임차인은 보증금을 지급하기 위해 은행에 대출을 했기 때문에 그 대출금은 변제해야 하고, 변제하지 못하면 채무로 남아있게 됩니다. 즉 임차인과 보증금을 대출해준 은행은 임차인과 은행 사이의 채권 채무이므로 배당을 받고 난 뒤에 당사자간에 정리하면 될 일입니다.
정작 중요한 것은 임차인이 대항력이 있는지 여부, 대항력이 없다면 얼마를 배당받을 수 있는지 여부입니다.

1. 상계신청은 임차인이 배당받을 금액 내에서 가능합니다. 따라서 얼마를 배당받을 수 있는지에 따라 다릅니다. 예상배당금을 확인하려면 임차인의 전입 확정일자, 등기부상의 다른 채권자, 그리고 등기부에 확인되지 않은 각종 조세채권과 국민연금 등의 공과금 교부청구 등을 확인해야 합니다.
2. 당해세는 항상 우선배당원칙이 변경되어, 당해세도 그 법정기일을 따져 임차인의 전입 확정일과 비교해서 배당선후가 가려집니다.
3. 보증금에 질권이 설정되어 있다면 임차인 배당금에서 은행이 먼저 가져가는 게 맞습니다. 돈을 빌려준 은행이 보증금 배당에서 우선으로 가져가는 건 당연합니다.

정작 중요한 것은 임차인의 대항력입니다. 임차인 본인이 대항력이 있다면 제3자 낙찰시 보증금 전액을 배당받지 못하면 그 미배당분은 낙찰자가 별도로 물어줘야 하므로 보증금을 손해볼 일은 없습니다. 그러나 셀프 낙찰시는 임차인 본인이 임대인의 지위를 승계하므로 미배당분 보증금 채권은 혼동으로 소멸합니다. 따라서 셀프낙찰시는 임차인 본인보다 먼저 배당되는 선순위 조세채권 등이 있는지 여부를 입찰 전 필히 확인해야 합니다.

***부동산경매 대행 및 건설팅 문의 010-4389-1819

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