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경매전문 교육 지혜아카데미 김지혜 원장

왕초보 부동산 경매왕의 저자
경매전문채널 유튜브 지혜 Tv 운영자
네이버 지식인 경매분야 전문가순위 전국9위
경매전문 교육 지혜아카데미 원장

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부동산경매 왕초보에게 드리는 조언(2)
분야 경매 조회 2184
부동산경매 왕초보에게 드리는 조언(2)








경매도 성수기가 있다는 것을 아시나요?



아마도 제철 과일은 들어봤어도 경매도 성수기가 있다는 이야기는 듣지 못하셨을 겁니다. 하지만 경매도 제철 과일처럼 성수기가 있습니다. 지금부터 여름 휴가철 전까지가 성수기로 경매물건이 대량으로 시장에 나와서 입찰이 진행될 것입니다.



대외적으로는 주택가격 상승과 대출규제를 비롯한 정부의 부동산규제 강화, 경기침체로 인한 경매매물 증가도 수요자들이 경매에 관심을 가지는 이유입니다. 폭등하던 부동산시장이 매수자와 매도자 모두 잠시 관망하는 단계로 접어들면서 시장에서 매물이 줄었습니다. 당연히 수요자들은 매물이 늘어나고 있는 경매시장으로 눈길을 돌릴 수 밖에 없습니다.



대내적으로도 법원에서 근무하는 법원공무원들의 인사이동 시기가 매년 1월, 7월에 있기 때문에 법원의 스케줄도 3월~7월 사이에 제일 많이 진행됩니다. 더구나 작년 상반기 코로나로 2번이나 휴정했고 12월에 2주간 휴정했기 때문에 올 상반기에 그동안 입찰이 진행되지 못한 물건이 포함되어 경매물건을 많이 증가하여 입찰이 진행될 것입니다.



디테일한 부분이지만 시중은행의 경락대출도 지금이 성수기라는 것입니다. 일반적으로 시중은행들은 년말에 결산 마감을 하고 년초에 당해년도 목표치를 결정 한 다음 상반기에 공격적으로 대출을 해줍니다. 상반기에 목표치를 어느 정도 달성하면 하반기는 숨 고르기를 한 후 년말에는 대출업무의 양을 줄입니다. 은행이 결산마감을 앞두고 액수가 큰 금액대의 대출실행 업무를 기피 한다는 점에서 경락대출도 상반기인 지금이 성수기입니다. 경락대출을 꼭 받아서 금융 레버리지를 최대한 활용해야만 한다면 비교적 대출조건이 좋은 지금 이 시기를 잘 노려야 합니다.



현재 경매정보사이트를 보고 있다면 전국법원경매의 낙찰가와 응찰자 수를 잘 보시면 요즘 어느 지역 어떤 물건이 핫하며 앞으로 어떤 물건이 메리트가 있는지를 알 수 있습니다. 이것이 쌓이고 쌓이면 나만의 필살기가 되어 비교적 낮은 경쟁으로 남들이 안할 때 싸게 낙찰받아 고수익을 낼 수 있는 나만의 투자플랜을 얻을 수 있습니다.



필자는 작년 가을부터 뷰가 좋은 3박자 (코시국이니 만큼 뷰, 도로 접해 용도변경 가능한 물건과 지역)물건을 낙찰받아 수익형 부동산으로 용도를 바꾸는 것이 블루오션이라고 유튜브 방송에서 늘 말했습니다. 워렌버핏의 “남들이 두려워할 때는 욕심을 부리고, 남들이 욕심을 부릴 때는 두려워하라”는 격언이 아니더라도 남들이 안할 때 낙찰받기 때문에 싸게 낙찰받을 수 있는 것은 당연합니다. 남들 놀 때 다 놀고 남는 시간에 경매정보검색 하다간 절대로 남보다 앞서가지 못합니다.



결론적으로 경매정보를 보는 눈이 있다면 뉴스보다 빠르게 투자정보를 알아낼 수 있습니다.

똑똑한 경매정보사이트를 선택한 후 정보를 제대로 활용하시기 바랍니다.

그럼 요즘의 법원부동산 경매 트랜드를 같이 살펴보겠습니다.



첫째 다세대(빌라) 지분매각에 응찰자 수 몰린다.


보통은 재개발이나 재건축 이슈가 없는 경우라면 아파트도 아닌 다세대(빌라)의 지분매각은 지분이라는 핸디캡으로 인해 유찰이 되어 매각가격이 낮아져야만 낙찰되고 이런 물건에 응찰하려는 응찰자 수도 비교적 적었습니다.

그러나 최근 다세대(빌라) 지분매각에도 응찰자 수가 눈에 띄게 늘었습니다. 이는 다주택자에 대한 대출제한, 보유주택처분, 전입조건부가 부담되면서 경락대출을 안 받고 비교적 소액으로 현금납부 가능한 금액대의 빌라 지분매각에 투자자의 관심이 많아 진 것으로 판단됩니다.

안산 상록구 사동 다세대(빌라) - 안산 2020타경52357(4/7 지분매각)


(출처 : 출처 : 안산 2020타경52357 대법원 감정평가서)



경기도 안산시 상록구 사동에 소재한 59.33㎡(지분4/7:33.9㎡, 10.26평)의 다세대(빌라)로 11명의 입찰자가 참여해 감정가의 44.74%인 3489만 9990원에 낙찰되었다.


(출처 : 부동산태인)



부산 금정구 구서동 다세대(빌라) - 부산 2019타경11561(13분의2 지분매각)


(출처 : 부산 2019타경11561 대법원 감정평가서)

부산 금정구 구서동에 소재한 50.55㎡(지분2/13:7.78㎡, 2.35평)의 다세대(빌라)로 10명의 입찰자가 참여해 감정가의 153.04%인 4285만원에 낙찰되었다.


(출처 : 부동산태인)



부산지역은 20년 12월에 거의 대부분의 지역이 조정대상 지역에 포함되면서 부산지역의 빌라 지분매각에 응찰자 수가 눈에 띄게 늘었습니다.



둘째 지역호재 지역에 있는 다세대(빌라)에 응찰자 수 몰린다

경기 의정부시 가능동 다세대(빌라) - 의정부 2020타경74456


(출처 : 의정부 2020타경74456 대법원 감정평가서)



경기도 의정부시 가능동에 소재한 65.48㎡(19.81평)의 다세대(빌라)로 43명의 입찰자가 참여해 감정가의 133.57%인 1억1888만원에 낙찰되었다.




(출처 : 부동산태인)

이 지역은 GTX 교통호재/공시지가 1억원이하/재개발 재건축 이슈까지 더해진 의정부시 가능동 반달구역 다세대(빌라) 일명 썩빌(썩은빌라)로 지금까지 재개발 재건축 뉴타운 한다 안 한다 여러 번 무산 되었지만 이번에는 달라 보입니다.

제 유튜브 방송에서 지난 가을부터 눈 여겨 보아야 하는 지역으로 여러 번 방송에서 다룬 적이 있습니다. 발 빠른 분들은 그때 입찰에 참여하셨습니다. 그때만 샀어도 5천만원은 싸게 살 수 있었습니다.




(출처 : 다음지도)



언제 당첨될지도 모르는 분양 포기하고 비교적 소액으로 재개발 재건축 가능한 지역에 들어가서 일명 몸테크를 하려는 분들 계시고 정확한 시기는 정해지지 않았지만 앞으로 수도권 투기과열 지구 내 재건축 사업장에선 조합원 분양신청까지 2년 이상 실거주해야 분양신청 할 수 있다는 점도 비조정지역인 의정부 빌라에 응찰자 수가 몰리는데 영향이 있어 보입니다.



셋째 떠오르는 인싸지역 경매물건 응찰자가 몰린다




바다가 보이는 뷰가 좋은 노른자 땅에 외지투자 세력 유입으로 펜션과 카페등 수익형 부동산 개발을 하기 위한 자본이 쏠리고 있습니다. 코로나로 인하여 당분간 해외여행을 가기 어렵다는 점과 밀폐된 공간을 피해 탁 트인 공간을 선호하는 요즘 사회분위기, 정부의 강력한 주거시설에 대한 대출규제 여파로 투자자들이 다른 곳으로 눈을 돌린 것으로 보입니다.



강원도 강릉시 주문진읍 교황리 잡종지(강릉 2020타경31790)



강원도 강릉시 주문진읍 교항리에 소재한 489㎡(147.92평)의 잡종지로 76명의 입찰자가 참여하여 감정가의 237.28%인 11억2200만원에 낙찰되었다.





(출처 : 부동산태인)



이 물건은 필자도 임장한 바 있는 물건으로 일반 매매시세가 평당 4천만원대에 형성되어 있고 해당 물건 앞의 동해안 바다는 써퍼들은 다 아는 유명써핑 명소입니다.





(출처 : 다음지도)



강원도 동해시 묵호진동 숙박(민박)시설(강릉 2020타경1751)



(출처 : 강릉 2020타경1751 대법원 감정평가서)



강원도 동해시 묵호진동에 소재한 숙박시설(민박)로 26명의 입찰자가 참여하여 감정가의 180.10%인 5억4600만원에 낙찰되었다.





(출처 : 부동산태인)



이 물건은 바로 앞에 길만 건너면 백사장이 펼쳐져 있고 꺼먹바위 라는 관광명소에 최근 동해시에서 바다 조망대를 공사하고 있습니다. KTX를 타고 서울에서 올 수 있다는 접근성, 코로나 시국이라 밀폐된 공간보다는 탁 트인 뷰를 선호하는 요즘 트랜드에 맞게 리모델링 한다면 수익성 좋아 보입니다. 더구나 이 물건의 용도는 상업지역입니다.





(출처 : 다음지도)

최근 젊은 층에서 뷰가 좋은 바닷가에서 한달 살기 열풍이 거셉니다. 그리고 재택근무가 일상화되는 시기에 2주에 한 번은 사무실에 출근해서 보고를 해야 한다는 점에서 비행기를 타야 하는 부담감이 있는 제주도보다 강원도 지역이 선호도 높아지고 있어 강원도 부동산은 앞으로 더 오를 것이라고 전망됩니다.



넷째 다주택자에게 유리한 오피스텔에 응찰자가 몰린다



아파트를 대체할 수 있는 평형대의 오피스텔은 건축법상 주거시설이 아니라서 다주택자에게 매리트가 있죠.

15억원 이상 아파트 주택담보대출 전면금지, 9억원 초과 아파트에 대한 주택담보인정비율20%을 제한하자 상대적으로 대출규제에서 자유로운 오피스텔로 눈을 돌리고 있다. 오피스텔은 경락대출시 상가로 대출받을 수 있기 때문에 투기과열 조정대상지역 이어도 전입이나 이전 주택처분조건 없이 대출을 받을 수 있고 오피스텔에 주민등록을 전입하지만 않는다면 다주택자의 보유주택수에 포함되지 않습니다.



다섯번째 서울 투기과열 지구내 아파트 상가이지만 주거용으로 사용가능?



서울 강남구 대치동 아파트상가(중앙 2018타경2197)





(출처 : 중앙 2018타경2197 대법원 감정평가서)

서울 강남구 대치동에 소재한 아파트상가(지하)로 3명의 입찰자가 참여하여 감정가의 147.11%인 7억8999만 9000원에 낙찰되었다.



(출처 : 부동산태인)



아무리 콧대 높은 강남 대치 삼성 아파트 상가라고는 하지만 코로나 상황으로 1층 상가도 공실이 많은 요즘 반지하 상가 낙찰가가 너무 높다는 생각이 안 드시나요? 이 물건의 내부사진을 보면 주거용으로 사용이 가능한 아파트 상가입니다. 상가라 투기과열지구인 서울에서 다주택자도 무주택자도 80% 경락대출을 받을 수 있다는 것이 이 물건의 장점이자 단점입니다.



장점은 주거시설로 사용 가능하지만 용도가 상가라 상가로 대출을 받을 수 있고 보유주택수에 포함이 되지 않는다는 점이고 단점은 상가를 주거용으로 사용할 경우 용도외 사용으로 위법건축물에 해당 되는 부분이 있다면 원상복구 하거나 적발당하면 이행강제금을 물어야 한다는 것입니다. 그러나 서울의 일부 인기 지역은 이행강제금을 불사하고 용도외 사용이나 무단증축하여 월세를 더 받은 경우가 많다는 것을 감안 한다면 이 물건의 낙찰가가 이해가 됩니다.



마지막으로 부동산 규제의 직격탄을 맞은 다가구, 상가+주택 물건



다가구/ 상가주택을 사려는 분들은 거의 실거주 보다는 다달이 월세를 받는 것이 목적입니다. 투기과열 조정대상 지역내 다가구는 시중은행 담보대출을 받으려면 6개월내 해당주택 전입과 6개월내 이전주택 처분조건부 입니다. 대부분의 투자자들은 월세 받자고 자기가 사는 집을 6개월 내에 처분하기는 어렵습니다. 또한, 투기과열지구인 서울의 경우 15억원이 초과하는 다가구도 많습니다. 15억원 초과 시 담보비율이 0%라 시중은행 담보대출을 받을 수 없어 15억원을 현금으로 사야 한다는 결론이 나옵니다.



건물 저층에 상가점포와 위층에 주택이 있는 근린주택(상가+주택)은 주택부분에 대하여 주거시설 대출규제의 적용을 받습니다.



아무튼 경매물건으로 다가구 또는 근린주택(상가+주택)에 투자를 생각하시는 분들은 먼저 이런 사항들을 꼼꼼히 확인하고 투자 가능 여부와 자금조달 계획을 잘 세우셔야 합니다.




부동산태인 칼럼니스트 왕초보 부동산 경매왕 저자 김지혜



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