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세종사이버대학교 부동산학과 조덕훈교수

현) 서울시 강북구청 공동주택관리 분쟁조정위원회 위원
현) 부동산자산관리사, 빌딩경영관리사 출제위원
현) 한국부동산분석학회, 한국지역학회 이사
현) 한국건설경제산업학회 부회장
전) 국토해양부 지역개발사업 평가위원, 행정안전부 지방공무원 출제위원
전) 미국 캘리포니아주 샌디에고 주립대학교 Visiting Scholar

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부실채권(NPL)의 유동화와 부동산경매시장
분야 경매 조회 694


부실채권(NPL)의 유동화와 부동산경매시장









일반적으로 부동산자산의 최대 단점은 무엇일까? 바로 유동성(流動性)이 떨어진다는 점일 것이다. 유동성이란 현금화(現金化)할 수 있는 정도를 말하는데, 부동산이라는 자산은 곧바로 현금화하는데 시간이 상당히 소요된다. 시중은행 등의 금융기관이 보유한 부동산담보부 부실채권(NPL: non performing loan)의 경우도 유동성이 떨어진다.



예를 들면, 우리은행이 홍길동에게 부동산을 담보로 1억원을 대출해주었는데, 홍길동이 3개월이 지나도록 원리금을 갚지 않는다고 가정하자. 그러면, 우리은행은 홍길동에 대한 대출채권을 가지고 있음에도 3개월이 넘도록 현금을 받지 못하게 된다. 이렇게 되면 이러한 대출채권이 부동산담보부 부실채권이 된다. 그러면, 우리은행 입장에서는 어떻게 해야 현금을 확보할 수 있을까? 아래의 <그림>을 보면, 이해하기 쉬울 것 같다.






<그림> 부실채권(NPL) 시장의 구조

(출처: 부동산태인)



우리은행이 대출원리금을 회수하는 방법은 여러 가지 있겠지만 크게 2가지가 가능할 것이다. 첫 번째 방법은 홍길동이 보유한 부동산을 대상으로 법원에 경매신청하는 방법이다. 즉, 부동산경매시장을 활용하는 방법이다. 두 번째 방법은 홍길동에 대한 부동산담보부 부실채권을 다른 사람들의 부실채권들과 묶어서(pooling), 유암코와 같은 대형유동화회사 등에 부실채권을 매각하는 방법이다. 그런데, 첫 번째 방법은 우리은행 입장에서는 경매를 담당할 인력과 경매진행시간 등의 비용이 소요되는 단점이 있다. 반면, 두 번째 방법은 우리은행 입장에서 BIS(국제결제은행)의 자기자본비율도 맞출 수 있고 유동성도 증대되어 수익성이 제고되는 등의 장점이 많다.



이렇게 1차로 유동화된 부실채권은 대형유동화회사 등에서 중소유동화회사 등으로 2차로 다시 매각될 수 있다. 이러한 과정에서 대형유동화회사 등은 보유한 부실채권을 부동산경매시장에서 현금화할 수 있지만, 수많은 중소유동화회사 등에 주로 할인하여 재매각함으로써 재무적 안정성과 수익성을 동시에 추구할 수 있다. 중소유동화회사 등은 중소자산관리회사(AMC)와 대부업체 및 부동산투자회사 등으로 구성되는데, 3차로 부동산경매시장에서 보유한 부실채권을 현금화한다.



이러한 부실채권의 유동화 제도는 1997년 말 IMF외환위기와 2008년 글로벌 금융위기를 겪으면서 발전되어 왔다. 그동안 진행되어 온 부동산경매시장에 상당한 변화의 바람을 불어넣고 있다. 부동산담보부 부실채권을 취급하는 금융기관은 물론 대형유동화회사 등과 중소유동화회사 등이 어떻게 행동하느냐에 따라 부동산경매시장에서 거래되는 부동산경매건수가 달라질 수 있다.



이들 유동화회사들이 부동산담보부 부실채권의 보유량을 조절함에 따라 부동산경매시장에 공급되는 경매물건의 수량이 달라지기 때문이다. 마치, 흐르는 강물에 댐을 건설하면 강물의 유량이 조절되는 것과 같다. 유동화회사들이 댐 역할을 하는 셈이다. 실제로 부동산담보부 부실채권이 유동화되면서 부동산경매시장에서 경매건수가 상당히 감소되는 현상을 발견할 수 있다. 물론, 부동산경매건수의 감소현상은 초저금리의 지속과도 연관되어 있기도 하다. 여하튼, 부동산담보부 부실채권이 유동화되면서 부동산경매시장에도 상당한 변화와 영향이 있을 수밖에 없다.



그렇다면, 부동산경매시장에 참여하는 일반인의 입장에서는 어떻게 대응해야 할까? 단순히 부동산경매와 경매시장에 대해서만 알아서는 안될 것이다. 더 큰 시각에서 부실채권, 특히 부동산담보부 부실채권이 유동화되는 시장도 알아둘 필요가 있다. 이렇게 해야 부동산경매시장에 참여할 때, 위험성은 낮추면서 수익성은 최대한 높일 수 있지 않겠는가? <끝>



부동산태인 칼럼리스트 세종사이버대학교 부동산학과 교수 조덕훈



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