전문가 칼럼

박동일 원장

- 탑플러스 경매학원 원장
- 울산생활경매연구소 소장
- 울산광역시 여성회관 경.공매 전문강사
- 현대중공업 경.공매 전문강사
- 한국자산관리공사 온비드공매 전문가 칼럼니스트

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2026년 이후 부울경 지역 변화에 즉응하여 효과적인 토지 투자하자!!

분야 경매 글쓴이 박동일 원장 2026. 06. 05 view 60

2030년까지 토지 투자자의 바른 관점

경매 공매 투자에서 앞으로 몇 년은 토지의 시간이다

시대의 변화에 따른 문화적 가치의 범위 확대, 도시의 기준 변화로 생활권의 확대, 인구의 감소에 따른 도시계획의 효과적인 방향 제시 등은 투자자 입장에서 기본적으로 인지해야 할 것이다. 2026년 경기의 침체기, 새로운 변화를 모색하는 도시의 변화기에 부울경 지역의 토지 투자와 방향을 알아보고 메가시티 시대에 2030년을 기대해 본다.

1. 변화기에 투자는 항상 토지가 승자였다. [땅땅 거리자?]

1997년 외환위기 당시 부동산 가격은 1998년으로 넘어가며 전례 없는 폭으로 하락했다.

1998년 한해 기준으로 지가, 주택매매가격, 주택 전세가격이 각각 -13.6%, -12.4%, -18.4%로 큰 폭의 하락을 기록했다.

토지 역시 이의 영향으로 대폭 하락 할 수 밖에 없었다. 그러나 토지는 회복력이 빨랐다.

택지개발 등으로 항상 투자자들이게 관심 종목이었다. 울산의 구 중심가 성남동... 입지 좋은 1층 상가가 하나 걸러 하나가 공실이고 울산의 해운대라고 자창한 강동택지개발지의 상가도 마찬가지다.

경기의 악화에 그래도 토지가 돌파구일까??

2. 앞으로 5년은 부울경 지역에 급변기다. [도시계획이 뭔데?]

메가시티의 의미는 하나의 생활권으로 부울경을 묶는 것으로 현실에서 공간활용을 효과적으로 하는 것이 중요하다.

이것의 기초는 교통과 문화의 연관 관계 이다. 즉 도로나 철도의 광역계획과 도심내의 도시철도와 각 지역의 특징을 가진 문화를 공유하여야 메가시티의 의미가 있다.

2030년까지 동남권 광역철과 부산 울산 광역철 그리고 각 부산도심 울산도심의 도시철도 등 전반적인 계획이 있으니 주목할 필요가 있고 특히 토지 투자자 들은 이러한 인접 택지개발지에 관점을 두어야 할 것이다.

도시계획은 간과하고 토지 투자를 할 수가 없다.

3. 울산광역시 이제는 더이상 outside 아니다. [핑계의 원천?]

지난 긴 시간 울산의 숙원사업인 도시철도와 산재병원, 외곽순환고속도로 이외에도 각 인접 도로개설 등 많은것이 이루어지는 앞으로 5년이 될 것이다.

이에 토지 투자자들은 이를 감안한 투자를 2026년~2027년까지 하고 2030년 기다려 볼 필요가 있다.

특히 경매 투자자 들은 반사이득을 이해하고 공익사업 인근의 저평가된 법정지상권 물건 혹은 경기 악화로 건축 가능한 대지들이 유찰되는 경향이 있는데 이러한 것을 주요 목적물로 정하고 경매, 공매를 접근하면 어떨까 생각한다.

이제는 뭐가 없다 이런 핑계는 통하지 않는다.

4. 부울경 외곽 반사이득 효과 크다. [대구, 경북도 후광효과?]

부울경과 인접한 경북은 자체 개발과 함께 부울경 메가시티의 영향을 직 간접으로 받을 수 있는 지역이다.

특히 울산시의 연접한 경주시와 포항시는 특히 부울경의 직 간접 이득을 효과적으로 활용 할 것이다.

동해안선의 개발에서 부산, 울산, 경주, 포항은 부울경 메가시티와 별개로 추진하는 계획을 가지고 있다. 특히 경주는 관광지를 토대로 울산과 연계한 도시철도 및 울산의 인구를 흡수하는 효과를 가져올 주거용 단지의 개발 등을 준비하고 있기도 하다.

부울경 메가시티와 더불어 울산, 경주, 포항의 해오름 동맹과 같은 울산시 기준 남쪽과 북쪽을 동시에 새로운 변화를 모색하고 있기도 하다.

중심에 울산시가 있기에 주요한 울산의 정책이 필요하다 할 것이다.

5. 지금 토지 투자 종목은 무엇인가? [앞으로 빛나는 토지는?]

그렇다면 토지 투자 지역은 차후로 하고 굳이 종목을 선택한다면 어떠한 것을 해야 할까?

2026년 이후 도시계획과 투자, 현재의 고유가 시대의 불황, 차후 기준 금리의 상승 예고 등을 감안 한다면 안정된 저가 입찰로 장기를 볼 수 있는 건축 가능한 대지를 적극 관심 가지길 권한다.

대지의 특징은 언제나 누구나 바로 건축할 수 있고 건축을 원하는 업자에게 매도할 수도 있다. 아마도 대지를 제일 저가로 입찰할 수 있는 타이밍은 몇 년 안에 끝날 수 있다.

도시가 개발되어 대지가 점점 사라지고 외곽 도심의 대지는 경기의 탓으로 현실상 건축이 어려운 상황이다. 이때 용도 좋은 대지를 선점하는것은 "가을에 추수를 기대하며 농부가 봄에 씨앗을 심는 것"과 같을 것이다.

부동산태인 칼럼니스트 탑플러스 경매학원 박동일 원장

울산 탑플러스 경매학원

전화 : 052-246-4040
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