전문가 칼럼

조훈희 교수

현) 한양대학교 부동산융합대학원 겸임교수
현) ㈜투에이치파트너스 부동산사업부문 대표
현) 강남구 재건축드림지원단 책임자문위원
현) 대한국토·도시계획학회 정회원
현) 한국부동산분석학회 정회원
전) 현대캐피탈, 코람코자산운용, CBRE 근무

조훈희 교수 프로필 전체 보기 keyboard_arrow_down keyboard_arrow_up

경매를 절대 하면 안 되는 사람

분야 부동산 글쓴이 조훈희 교수 2026. 01. 16 view 444

아파트 경매로 돈을 벌 수 있느냐는 질문을 자주 받습니다.

“요즘 아파트 경매는 돈이 안 된다면서요?”

“법원에 가보면 다 시세보다 높게 낙찰되던데요?”

이 말은 틀리지 않습니다. 실제로 법원에 가보면 시세보다 비싸게 낙찰되는 물건이 적지 않고, 입찰자가 수십 명씩 몰려 낙찰가율이 100%를 넘는 경우도 생깁니다. 이런 장면만 보면 경매가 과연 투자라고 할 수 있는지 의문이 드는 것도 당연합니다.

그러나 어느 시장이든 마찬가지로 사람이 몰리는 곳에는 기회가 없습니다. 돈을 벌 수 있는 블루오션은 늘 사람들이 외면하거나, 귀찮아하거나, 데이터나 리스크 없이 접근하기 어려운 영역에 존재합니다. 경매 역시 예외가 아닙니다. 권리분석이 쉬운 경매일수록 수익이 작습니다. 또한 인근지역·유사물건의 최근 시세대비 낙찰가율 데이터 없이 시작하는 경매는 투자가 아니라 운에 맡기는 게임이 됩니다.

예를 들어 남들이 좋다고 말하는 입지 좋은 아파트에 입찰하면 결과는 늘 같을 것입니다. 입찰자는 항상 많고, 낙찰가는 시세와 비슷하거나 오히려 더 비쌀 수도 있습니다. 다수가 좋아하는 물건일수록 경매에서는 싸게 살 수 있는 매력은 떨어집니다. 이미 모두가 알고 있는 물건에 모두가 같은 생각으로 입찰하고 있기 때문입니다. 그 상태에서 낙찰을 받으려면 운이 좋거나, 욕심을 부려 시세와 비슷한 높은 가격을 써야 합니다.

많은 사람들이 경매는 큰 돈을 버는 투자라고 오해를 합니다. 초보자일수록 이런 생각을 하는 순간 경매는 시작하기도 전에 방향이 틀어집니다. 예를 들어 일반 시세가 2억 원인 아파트가 감정가가 2억원에서 한번 유찰되어 최저입찰가가 1억4천만원이 되었다고 가정해보겠습니다. 초보자들은 2억원짜리 아파트를 1억4천에 살 수 있는 기회라고 생각합니다. 그러나 현실은 이렇게 최저가에 낙찰되는 경우는 절대 없습니다. 그래서 이런 마음을 가지고 경매에 참여하는 사람일수록 계속 낙찰을 받지 못하고,
“경매로는 돈을 벌 수 없다.” 라는 결론에 이르게 됩니다.

반면 실제로 꾸준히 낙찰을 받는 사람들은 다르게 접근합니다. 얼마만큼 싼지가 아니라 현재 시세 대비 적절하게 입찰가를 산정할 수 있을지를 고민합니다. 예를 들어 시세가 2억 원이라면 약 1억 8천만 원 내외의 금액에서 낙찰받는 것을 목표로 합니다. 시세대비 약 10% 할인된 금액입니다. 이렇게 산정된 수익이 작게 느껴질 수도 있습니다. 그러나 이 정도가 주변 지역의 유사한 컨디션의 아파트의 시세 대비 낙찰가율이라면, 아파트 경매에서는 현실적인 수익으로 볼 수 있습니다.

경매는 대박을 노리는 사람을 걸러내고 합리적인 기준을 가진 사람에게 기회를 주는 시장입니다. 저는 지금도 이렇게 생각하며 입찰합니다.

“10번 입찰해서 1번 낙찰되면 잘 하고 있는 것이다.”

실제로 한두 번 입찰해서 바로 낙찰되는 경우는 드뭅니다. 경매는 무조건 싸게 살 수 있다는 말 역시 사실이 아닙니다. 경매에는 ‘무조건’이라는 단어가 존재하지 않습니다. 시장 상황, 물건의 질, 입찰자의 수, 정부 정책 등에 따라 결과는 항상 달라집니다. 경매를 조금만 해보면 본인의 욕심 때문에 시세보다 높은 가격을 쓰는 사람들이 얼마나 많은지 알게 됩니다. 그 결과는 낙찰은 받더라도 수익이 거의 남지 않거나 오히려 부담이 되는 경우도 생깁니다.

저는 경매에 참여할 때 항상 시세대비 낙찰가율 데이터를 기반으로 제 수익 기준에 맞춰 입찰가를 작성합니다. 그래서 낙찰될 확률이 적습니다. 그러나 이 선택들이 쌓이면 결국 제가 정한 기준에 맞춰 낙찰되는 순간이 옵니다. 경매는 한 번에 끝나는 게임이 아닙니다. 확률이 누적될수록 목표에 도달하는 게임입니다.

경매로 오래 살아남는 사람은 항상 싸게 사려는 사람이 아니라 적절한 수익을 꾸준히 쌓아가는 사람입니다. 욕심을 부려서 한 번에 크게 벌려고 하면 그 순간에는 낙찰을 받을 수 있을지 몰라도 시장에서 오래 버티지는 못할 것입니다. 패찰했다고 해서 본인의 판단이 틀렸다고 자책할 필요는 없습니다. 목표와 데이터에 맞춰 꾸준히 입찰하면 열 번 중에 한 번 낙찰 되는 것이 정상이며, 아홉 번 떨어지는 과정은 실패가 아니라 리스크를 줄여나가는 과정입니다.

“이번에 꼭 돼야 한다”가 아니라 “이번 아니면 다음에 또 되겠지”라는 마음이 오랜 시간 경매 시장에서 버틸 수 있게 해주는 힘입니다.

부동산태인 칼럼니스트 한양대학교 부동산융합대학원 겸임교수 조훈희

* 부동산 교육, 컨설팅 전문회사 ㈜투에이치파트너스 : www.twohp.co.kr
* 부동산 교육, 컨설팅 의뢰 : contact@twohp.co.kr
* 조훈희 교수 개인 SNS : www.instargram.com/hoonheeland

keyboard_arrow_left목록