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종물과 부합물, 부속물 총정리
출처 부동산태인 등록일 2021-05-18 조회수 740
종물과 부합물, 부속물 총정리



경매에서 흔히 보는 것이 제시외 건물이다. 경매에서 낙찰받은 후 제시외 건물이 낙찰자 소유로 되는 것인지 아닌지는 종물과 부합물에 관한 이론으로서 설명될 수 있다. 종물과 부합물의 구분은 이론적으로 필요한 것이며 종물이나 부합물이 되면 낙찰자는 종물과 부합물에 대한 소유권을 확보할 수 있다 (민법 제358조).
주물(主物)이란 주된 물건을 말한다. 종물(從物)이란 주물에 부속된 물건을 말한다.
이번 호에서는 종물과 부합물, 그리고 유사한 부속물에 대해 설명하고 다음 번에는 제시외건물에서의 종물과 부합물의 구체적인 사례를 제시하고자 한다. 우선 종물에 대해 알아보자.

1. 종물
1) 종물의 의의
종물이란 물건의 소유자가 그 물건(주물)의 상용에 공하기 위해 자기 소유인 다른 물건(종물)을 이에 부속하게 한 것이다(민법 제100조 1항). 즉, 주물과 종물의 소유자가 같아야 종물이 될 수 있다. 종물은 주물의 처분에 따른다 (민법 제100조 2항).
2) 종물의 요건
종물은 사회관념상 계속해서 주물의 효용을 다하게 하는 것으로, 장소적으로 밀접한 관계에 있어야 한다. 종물은 독립한 물건으로 동산과 부동산 모두 종물이 될 수 있다. 주물과 종물의 소유자가 동일해야 한다.
3) 종물의 효과
종물은 주물의 처분에 따르므로 주물에 대한 압류효력은 종물에도 미치며, 저당권의 효력은 종물에 미친다 (민법 제358조). 종물은 저당권설정 전부터 존재하였던 것 뿐만 아니라 그 설정등기 후에 새로이 생긴 것도 포함한다. 압류 후나 저당권설정등기 후의 종물도 평가의 대상이 된다(대법원 1971. 12. 10.자 71마757 결정). 종물이 평가의 대상으로 된다 하더라도 반드시 매각부동산과 별도로 평가액을 산출할 필요는 없다. 그러나 고가의 종물은 독립하여 평가해야 한다. 부합물이나 종물이 아닌데도 잘못 판단하여 경매가 진행된 경우 매수인은 위 독립된 건물에 대한 소유권을 취득할 수 없다(대법원 1988. 2. 23. 선고 87다카600 판결).

2. 부합물
1) 의의
부합물이란 소유자를 달리하는 수 개의 물건이 결합하여 1개의 물건으로 되는 것을 말한다. 따라서 부합물을 분리할 경우 부합된 물건들의 본래의 목적을 달성할 수 없게 된다. 민법 제256조는 부동산의 소유자는 그 부동산에 부합된 물건의 소유권을 취득한다고 규정하고 있다. 단, 타인의 권원에 의하여 부속된 것은 그러하지 아니하다고 하고, 공장저당법 제8조, 수산업법 제20조 등 특별법 규정을 두고 있다.
주물과 부합물들의 소유자가 같으면 압류의 효력이 전체에 미치므로 문제가 되지 않지만, 다른 경우 압류의 효력에 대해서 논란이 발생할 수 있으므로 부합물이란 이론이 필요하다.
2) 종물과 부합물의 구분
종물은 독립한 별개의 물건으로서 존재하지만, 부합의 경우에는 부합되는 물건이 독립성을 어느 정도 잃고 완전히 하나의 물건이 된다. 주물과 종물 사이에 경제적 효용에 있어서 주종관계가 인정되려면 장소적으로 밀접한 위치에 있으면 된다고 할 것이지만, 부합의 경우 그 결합의 정도가 분리하면 훼손되거나 과다한 비용이 들 정도여야 한다는 것이고, 이는 물리적 구조, 용도와 기능면에서의 독립적 경제적 효용 유무 등에 의하여 판단될 것이다(대법원 1992. 10. 27. 선고 92다33541 판결).
3) 종류
부합물에는 부동산의 부합 (민법 제256조)과 동산의 부합 (민법 제257조)이 있다.
4) 부합물의 효과
다른 물건에 부합물이 기여하는 것에 따라 부합물의 소유주에 의한 유익비상환청구권 문제가 발생하며 부합물에 대해 유치권행사가 가능하다.

3. 부속물
1) 의의
부합물과 유사한 개념으로서 부속물이 있다. 부속물은 주물에 부합하지 않고 쉽게 떼어낼 수 있어 일정한 독립성을 가지고 있다.
2) 부속물의 효과
부속물은 주물에 대한 독립성을 가지고 있으므로 부속물의 소유주가 언제든지 떼어갈 수 있다. 따라서 유치권을 주장할 수 없다. 주물에 객관적인 편익을 주는 경우 부속물매수청구권이 성립된다.

부동산태인 칼럼니스트 세종사이버대 부동산학과 교수 김상범


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