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공유자우선매수신고자가 2명이상일 때
출처 부동산태인 등록일 2021-05-04 조회수 853
공유자우선매수신고자가 2명이상일 때


공유지분이 경매로 나오는 경우가 꽤 많습니다. 상속, 공동투자, 부부공동명의등 여러원인으로 인해 공유로 된 상태에서 그 중 한명의 지분이 경매가 되는 경우가 되겠습니다. 이렇게 공유지분이 경매로 나왔을 때 공유자에게 우선매수권을 부여하고 있습니다. 이때 공유자 우선매수신고를 할 수 있는 공유지분권자가 2명이상 응찰한 경우는 어떻게 될까요?
얼마전 공유자우선매수신고 대리입찰을 위해 평택법원에 다녀왔습니다. 공유자우선매수신고를 2팀이 하는 보기드문 케이스로 낙찰을 받게 되어 사례를 소개해 드립니다.

■ 경매사건개요

(출처 : 부동산태인)

현덕면 장수리에 있는 농지물건입니다. 경매대상은 토지지분으로 면적은 33㎡입니다.

■ 물건 입지

(출처 : 다음지도)

농지이지만 입지가 좋습니다. 조만간 현덕지구 토지 보상이 되고 경기도에서 현덕지구를 개발할 예정입니다.(중국성 개발이라는 시행사가 사업을 진행하였으나 지지부진하게 되면서 소송절차를 거쳐 경기도에서 진행하게 되었습니다)
현재 사업시행자를 선정하고 있습니다.(최근 대구은행 컨소시움이 참여했네요)

(출처 : 경기주택도시공사)

■ 매각물건명세서
(출처 : 부동산태인)

매각물건명세서에 특별매각조건으로 공유자우선매수권 제한이 걸려있음을 고지하고 있습니다. 공유자우선매수권 제한은 무슨말일까요?
공유자우선매수신고제도는 공유자에게 최우선해서 매각을 해주는 제도 입니다. 그 이유는 하나의 부동산에 서로 잘 모르는 사람들이 공유로 소유할 경우 분쟁이 많이 생길수 있으므로 이미 소유권을 가지고 있는 공유자에게 우선매수권을 주고 있는 것입니다.

■ 공유자우선매수신고의 악용

실무에서는 이러한 법의 취지와는 맞지 않게 약간의 악용(?)되는 경우도 있습니다. 공유자우선매수신고를 해 놓게 되면 일반사람들이 입찰을 못 하게 되고 공유자는 매번 매각기일마다 우선매수신고만 해 놓고 가격이 유찰되도록 놔뒀던것입니다.(원하는 가격까지 유찰되면 저가에 낙찰받아가려는 생각인 것입니다)
이렇다 보니 공유자에게는 저렴하게 취득할수 있는 용도로 활용이 되었습니다. 이러한 편법을 막기 위해 공유자우선매수신고를 미리 한 사람이 해당 매각기일에 보증금을 내지 아니하면 그 다음 매각기일에는 공유자우선매수신고를 못 하게 특별매각조건으로 막고 있습니다.
그리하여 최근 공유자분들은 보증금을 들고 법원에 가서 일반입찰자가 있으면 가격을 확인한 후 공유자우선매수신고를 현장에서 직접 하던가 아무도 입찰하지 않으면 우선매수를 하지 않고 돌아온 후 다음 매각기일에 더 저렴한 가격이 되면 그때 또 법원에 가서 지켜보는 형태로 공유자우선매수신고권을 사용하고 있다고 보시면 됩니다.

■ 공유자우선매수신고인이 2명

이 평택물건은 공유자가 여러명인데 그 중 제가 대리입찰 한 분과 다른 분 총 두명이 공유자우선매수신고를 현장에서 했습니다. 이 사건은 총 3명이 응찰했는데요. 공유자우선매수신고로 인해 최고가를 적어낸 일반 응찰자는 낙찰을 받지 못하게 되었습니다.(공유자는 최고가매수신고인이 입찰한 가격으로 낙찰을 받게 됩니다)
공유자우선매수신고인이 2명이라 경매진행을 하시던 집행관님도 사무실에 가서 책을 보고 오시는 진기한 광경이 벌어졌습니다. 공유자우선매수신고를 한 다른팀은 사전에 알아 봤다면서 1/2 씩 취득을 하게 된다고 의견을 제시하기도 했구요.
공유자우선매수신고인이 2명이상을때는 낙찰받은 지분을 어떻게 나누게 될까요? 그 답은 민사집행법에 있습니다.

(출처 : 부동산태인)

1/n 하는 것이 아니라 공유자들의 협의가 있으면 협의대로 취득하고 협의가 안된다면 기존에 공유자들이 가지고 있던 비율대로 취득을 하게 됩니다. 기존 소유한 면적이 한분은 89제곱미터 또 다른분은 33제곱미터 여서 지분비율대로 나누어 73/100, 27/100 씩 취득하기로 했습니다.
한사건에 공유자우선매수신고인이 2명이상인 경우는 매우 보기드문 케이스 입니다만 이러한 경우가 생긴다면 이렇게 기존에 보유하고 있는 지분비율대로 취득을 하게 됩니다.
공동으로 지분비율대로 입찰을 하게 되므로 공유자 2명 모두가 대금납부를 해야 소유권 취득이 가능하다는 점도 알아 두시기 바랍니다.

부동산태인 칼럼니스트 타워우리부동산중개사무소 우광연 대표


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