임의경매는 담보권(저당권, 질권, 유치권, 전세권등)의 실행을 위해 담보물권자(근저당권자, 저당권자 등)가 담보물권에 대해 신청하는 경매를 말합니다. 강제경매와 달리 담보권자는 경매 신청권이 있기 때문에 별도소송 절차와 판결문 없이 경매를 신청할 수 있습니다. 임의경매를 신청할 수 있는 담보권의 종류는 근저당권, 저당권, 담보 가등기권, 전세권(부동산 전체가 전세권의 범위여야 함), 유치권 (형식적 경매라 하여 경매신청은 가능하나 유치권 특성상 우선변제권이 없기 때문에 배당절차에 참여할 수는 없고 낙찰자에게 그 변제를 청구하여야 하며 낙찰자의 명도청구시 유치권으로 대항할 수 있음)등이 있습니다. 그러나 물권중 지상권/지역권, 물권에준해 등기된 주택임차권 등은 임의경매 실행권이 없습니다.

전세 계약이 종료되었는데 집주인이 보증금을 돌려주지 않는 경우 전세보증금 반환 청구 소송을 통해 확정판결로 받고 그것을 기초로 강제경매를 신청할 수 있습니다. 경매의 신청은 서면으로 하여야 하며, 신청서에는 다음과 같은 내용을 기재하고 경매법원에 제출해야 합니다.
1. 신청인의 주소, 성명, 대리인이 있을 때는 대리인의 주소, 성명
2. 채무자, 소유자의 주소와 성명
3. 신청할 부동산의 표시, 경매의 원인사유, 신청 년월일
4. 신청 법원기재 후 신청인 또는 대리인이 서명날인

경매비용은 집행관 수수료와 감정평가 수수료 등이며 통산 부동산감정가격의 1~2% 정도이며 경매비용은 매각대금의 배당순서에서 가장 먼저 변제를 받게 된다.

접수된 임의경매사건의 형식적 실질적요건 구비 등 필요조건심사를 한 뒤 2~3일내에 경매개시결정이 내려집니다.

이해관계인은 경매개시 결정에 대하여 낙찰대금을 완납할 때까지, 다음과.같은 사유가 있을 경우 이의신청을 할 수 있습니다.

※ 강제경매 : 절차상의 사유에 한함(아래)
1. 경매 신청 방식의 하자.
2. 경매 신청서 자체의 하자.
3. 목적 부동산 표시의 불일치.
4. 집행력 있는 판결정본 등 채무명의의 불일치.
5. 채무명의의 청구 이의 소송등에 의한 소멸.
6. 대리권의 흠결.그러나, 집행채권의 소멸, 부존재 등은 개시결정에 대한 이의신청 사유가 되지 않습니다.

※ 임의경매 : 절차상의 사유 + 실체적 사유(담보권의 소멸, 부존재)

매각(경매)기일과 매각결정(낙찰)기일이 임차인 및 이해관계인에게 우편으로 통보됩니다. 임차인은 임대차계약서 사본과 주민등록 등(초)본을 첨부하여 매각(낙찰)기일까지 권리신고 및 배당요구신청을 해야 배당을 받을 수 있습니다.

입찰보증금봉투와 입찰표를 함께 넣은 큰 봉투상단의 수취증을 떼고 입찰함에 넣습니다.

법원은 경매대상 부동산의 등기부등본에 경매개시결정 사항을 등기하도록 관할등기소에 촉탁을 명합니다. (등기부 갑구에 경매사건번호 기입등재)

감정인에게 경매부동산에 대한 감정(임차권의 존부, 대항력의 유무, 법정지상권의 발생 여부, 유치권존부 등의 권리사항과 공법상의 규제사항 등)을 의뢰합니다. (조사기간 통상 2주)

경매부동산에 대한 현황조사(부동산위치 및 현황, 임차관계, 부속건물 등)가 집행관에 의해 진행됩니다.
경매개시 결정일로부터 3일이내에 조사명령, 2주기간으로 현황조사보고서 제출

경매개시결정의 통보를 받은 임차인과 그 외의 채권자는 낙찰기일(배당요구 종기일(첫 매각기일이전)) 까지 권리신고 및 배당요구를 해야 합니다. 소액임차인으로서 최우선배당대상이 된다고 하더라도 배당요구신청을 하지 않으면 배당에서 제외되므로 주의하셔야 합니다. 그러나 대항력을 가지고 있는 채권자 중 채권을 낙찰자에게 승계 시킬 의사를 가지고 있는 채권자는 배당요구신청을 하지 않아도 됩니다.

매각(입찰)기일 통상 14일전 일간신문과 법원게시판(대법원 인터넷 사이트)에 경매부동산이 공고됩니다.

낙찰자가 낙찰대금을 완납 후 법원은 배당기일을 정하여 이해관계인과 배당을 요구한 채권자를 소환하여 배당을 하게 됩니다. 각 채권자는 법원에서 통보한 배당요구 마감일까지 채권의 원금, 이자, 비용 기타부대채권의 계산서를 제출하여야 합니다. 만일 채권자가 계산서를 제출하지 않았을 경우에는 배당 요구서등 기타기록에 첨부된 증빙서류를 참고해 채권액을 계산하며, 배당요구 마감일 이후에는 채권액을 보충할 수 없습니다. 법원은 미리 작성한 배당표 원안을 배당기일에 출석한 이해관계인과 배당요구 채권자에게 열람시켜 의견을 듣고, 즉시 조사할 수 있는 증거서류를 조사한 다음 배당표원안에 추가/정정하여 배당표를 완성, 확정합니다.

낙찰자의 대금완납으로 낙찰 부동산에 대한 소유권을 낙찰자가 취득하므로, 법원은 낙찰자 명의의 소유권이전등기와 낙찰자가 인수하지 아니하는 부동산의 말소등기를 등기관에 촉탁하게 됩니다. 등기와 말소비용은 낙찰자의 부담이므로, 낙찰자로부터 주민등록표등본, 등록세 영수필 통지서및 영수필확인서, 국민주택채권매입필증 등 첨부서류가 제출되었을 때 법원은 소유권이전등기등을 촉탁하게 됩니다.

낙찰자가 낙찰대금 완납 후에는 채무자에 대해 낙찰부동산을 인도할 것을 요구할 수 있으나, 채무자가 임의로 인도하지 아니하는 때에는 대금 완납후 6월 이내에 집행법원에 대하여 집행관으로 하여금 낙찰 부동산을 강제로 낙찰자에게 인도케하는 내용의 인도명령을 신청하여 명령에 의하여 부동산을 인도받을 수 있습니다. 낙찰자는 점유자가 매수인에게 대항 할 수 있는 권리을 가진 경우 이외에는 인도명령을 신청할 수 있습니다.