경매 후 보증금반환 / 계약유지 등 문의드립니다

답변자 : reala**
2025.11.26 12:54
답변 23회 (23점)

반갑습니다.
네이버카페 <유쾌명쾌 부동산경매> http://cafe.naver.com/reauc
운영자이자,
유투브 경매방송 <부동산경매, 초보가 고수되기>
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진행자 김명석입니다.

사업자등록 당시 등기부상 저당 근저당 압류 가압류가 없었다면 대항력이 있습니다. 다만 확정일자를 늦게 받아 배당에서는 배제되므로 배당을 받을 수 없습니다(단, 소액임차인의 조건에 해당한다면 확정일자 없이도 보증금 중 일정액은 배당가능)
만약 대항력이 있는 상태에서 보증금을 배당받지 못하면 낙찰자가 보증금 전액을 별도로 물어줘야 합니다. 따라서 질문자 본인의 대항력 여부부터 확인하세요.
대항력이 있다면, 그리고 임대차를 계속 하고 싶었다면, 배당신청을 하지 않고 대항력을 주장하면서 기존 임대차 효력을 낙찰자에게 주장했어야 합니다.
물론 대항력이 있다면, 낙찰자와 기존 임대차 계약에 대해 합의만 된다면 새로운 계약으로 임대차의 효력을 유지할 수도 있습니다.

***부동산경매 대행 및 건설팅 문의 010-4389-1819

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답변자 : ans**
2025.11.26 19:58
답변 25회 (25점)

안녕하세요.
네이버 지식인 경매분야 전문가 랭킹 1위 대법원 부동산경매 전문 컨설턴트 문정수 입니다.^^

임차인 당사자 본인이신데, 배당기일까지 정확한 사실관계조차 확인하지 못하고 계신 것은 이해하기가 어렵습니다.^^;;

상가건물임대차보호법 상 임차인의 대항력은 임대차의 유효한 공시의 방법으로서 사업자등록+인도 를 통해 그 효력이 발생하게 되며, 이러한 대항력을 갖춘 상태에서 확정일자의 우선변제권이 효력을 갖게 됩니다.
즉, 대항력의 기준은 사업자등록+인도, 우선변제권(배당순위)의 기준은 확정일자 이므로 이는 명확히 구분해야 합니다.

즉...
근저당 이후 확정일자를 받았다고 해서 이는 우선변제권의 순위에만 영향을 미칠 뿐 대항력과는 아무런 관련이 없다는 것 이지요.

아마도...
말소기준권리가 몇년 몇일 무슨 권리인지는 알 길은 없으나, 낙찰자로부터 명도요구를 받은 것으로 보아 근저당 이후 사업자등록+인도를 통해 대항력을 갖추지 못한 임차인으로 추정됩니다.
이 경우, 배당여부나 종전임대차계약의 존속기간과 관계없이 종전 임대차는 매각을 통해 소멸하는 바, 낙찰자의 동의 하에 새로운 임대차계약을 하지 않는 이상 낙찰자에게 명도를 이행해야 할 수 밖에 없습니다.
즉, 낙찰자와의 임대차계약은 낙찰자의 선택사항일 뿐 이를 강제할 수 없습니다.

또한, 이 경우 임차보증금은 당연히 낙찰자가 아닌 전소유자에게 임차보증금반환청구 등을 통해 반환받아야 합니다만, 현실적으로 그 실효성은 장담할 수 없다는 점 참고하시기 바랍니다.

다만, 해당 답변은 질문자님이 대항력을 갖추지 못한 임차인이라는 추정에 의한 것이므로, 당연히 경매사건검토를 통해 정확한 기초사실관계를 확인 후 보다 명확한 답과 함께 추후 대응방안을 강구하시는 것이 바람직 합니다.

대법원경매 상담. 컨설팅(대행) 문의.
[대법원부동산경매 전문 컨설턴트 문정수]
010-5554-6720

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