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등기부 순서가

1. 소유권보존등기 민경희

2. 소유권이전등기 김홍석 (매매)

3. 근저당 롯데건설 (말소기준권리)

4. 근저당 채상복

5. 임의경매 롯데건설

6. 가처분 송경중 피보전권리 : 진정명의회복을 위한 소유권이전등기청구권

이렇게 된 상태입니다.

질문드리고 싶은 것은

1. 위 경매사건에서 낙찰받는 경우에

나중에 가처분권자가 소송에서 승소하면 낙찰자는 소유권을 박탈당하는지요 ?

2. 가처분이 소유권말소가처분인 경우에도 나중에 가처분권자가 승소하면 낙찰자는 소유권을 뺏기는지요 ?

3. 가처분이 소유권이전등기청구인 경우와 소유권말소등기청구인 경우가 승소시에 어떤 차이점이 있는지요 ?

제가 초짜라 모르는 게 많습니다

늘 감사드립니다 !!

답변자 : reala**
2025.10.21 14:03
답변 10회 (10점)

반갑습니다.
네이버카페 <유쾌명쾌 부동산경매> http://cafe.naver.com/reauc
운영자이자,
유투브 경매방송 <부동산경매, 초보가 고수되기>
https://www.youtube.com/@%EB%B6%80%EB%8F%99%EC%82%B0%EA%B2%BD%EB%A7%A4%EC%B4%88%EB%B3%B4%EA%B0%80%EA%B3%A0%EC%88%98
진행자 김명석입니다.

1-2 소유권 자체에 대한 분쟁이므로, 낙찰을 받더라도 진정명의 회복을 위한 소유권을 주장하는 자가 소유권을 취득하게 되면 낙찰자가 소유권을 잃을 수 있습니다. 다만 낙찰대금으로 납부한 금액이 근저당권자인 롯데건설로 전액 배당되었다면, 롯데건설을 상대로 부당이득금 반환청구소송을 하게되면 승소할 것이고, 그 승소판결을 근거로 낙찰대금을 회수할 길은 있습니다. 그러나 채권자가 여럿이고 거기에 더해 채권자가 개인이라면 회수밯 확률도 줄어듭니다.
3. 소유권이전등기청구권을 위한 가등기가 근저당 이후라면 해당 가등기는 말소가 될 것이지만, 진정명의회복을 위한 가처분등기는 근저당 이후의 가처분이라도 가처분의 본안 소송의 결과에 따라 낙찰자가 소유권을 잃을 수도 있습니다.

***부동산경매 대행 및 건설팅 문의 010-4389-1819

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답변자 : ans**
2025.10.21 17:34
답변 14회 (14점)

안녕하세요.
네이버 지식인 경매분야 전문가 랭킹 1위 대법원 부동산경매 전문 컨설턴트 문정수 입니다.^^

질문항목별 답변은 무의미한 만큼 이는 생략하도록 하겠습니다.

1. 진정명의 회복을 원인으로 한 소유권이전등기청구소송에서 원고가 승소할 경우 낙찰자는 당연히 소유권을 상실하게 됩니다.
이는, 소유권등기말소청구의소송 역시 마찬가지 입니다.
이 두가지는 얼핏 비슷해보이기는 하나, 소유권이전등기청구소송은 소유권이전등기가 여러차례 이루어진 경우 수차례의 말소등기절차를 해야 하는 소유권등기말소청구의소송과 달리 최종 등기명의인을 상대로 소유권이전등기청구의소를 제기함으로써 등기명의를 회복하는 소송이라는 차이가 있습니다.
말씀하신 사건의 경우에는 여러차례 소유권이전등기가 이루어진 사건이 아니기 때문에 소유권말소등기청구의소송을 제기해도 차이가 없기는 합니다.

2. 이러한 문제는 등기사항전부증명서라는 것이 공신력이 부여되지 않기 때문에 발생하게 됩니다.
임의경매의 집행권원인 근저당권의 원인이 소멸되는... 이른 바 원인무효가 발생하게 되어 낙찰자는 소유권을 상실하게 됩니다만, 이 경우 매각대금에 대해서는 배당을 받은 채권자를 상대로 부당이득금반환청구의소송을 통해 반환받을 수 있으나, 그 채권자가 금융기관 등이 아닌 경우에는 회수 가능성을 장담할 수 없다는 점은 유의해야 하겠지요.

대법원경매 상담. 컨설팅(대행) 문의.
[대법원부동산경매 전문 컨설턴트 문정수]
010-5554-6720

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답변자 : pieth**
2025.10.22 10:30
답변 2회 (2점)

경사모경매학원 서원장입니다

원고 승소시에는 낙찰자가 취득하지 못하는것이 맞으나

진정명의회복을 위한 소유권이전등기청구권에서 승소하려면 경매를 신청한 근저당권자도 악의가 돼야만 합니다.

보통 근저당권자가 금융기관이나 공신력이 있는 기관이라면 악의로 가는 경우는 어려운경우입니다만

만약 원고에게 고의 과실이 없었다면 선의 악의를 불문하고 원고 승소시에는 낙찰자가 소유권을 상실합니다.

고의 과실이 없는 경우는 보통 서류위조의 경우가 해당되는데 실무에선 쉽게 발생하지 못합니다.

가처분자가 전소유자가 아닌것으로 봐서는 고의 과실여부를 논할 상황은 아니고 단순한 현 소유자와의 분쟁관계로 보여지네요

이 경우는 근저당권자를 악의로 만들지 않는 이상은 원고 승소는 현실적으로 어렵습니다만 이건 어디까지나 정황상 입니다

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