이런건 입찰 해도 괜찮을까요? - 경매무료상담 ㅣ 부동산태인

답변자 : reala**
2025.10.17 11:11
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반갑습니다.
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진행자 김명석입니다.

청주 용정동의 해당 근린시설, 임차인이 있지만 대항력이 없어 보증금을 인수하는 일은 없습니다. 등기부상의 권리도 전부 경매로 소멸됩니다.
다만 건축물대장에는 존재하지 않는 식당 정자 등의 미등기 건물이 있습니다. 매각에 포함되어 낙찰자가 소유권은 취득하지만 향후 철거 등 원상회복 명령이 내려질 수 있습니다

***부동산경매 대행 및 건설팅 문의 010-4389-1819

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답변자 : ans**
2025.10.19 13:28
답변 14회 (14점)

안녕하세요.
네이버 지식인 경매분야 전문가 랭킹 1위 대법원 부동산경매 전문 컨설턴트 문정수 입니다.^^

"사이즈가 커서 그렇지 일반 상가와 동일"한 권리관계 수준으로 보여집니다." 라는 것 부터 심각한 오류라 할 수 밖에 없습니다.
단순히 임대차 및 점유관계와 그에 따른 대항력 유무와 이로인한 추가인수대상 유무 뿐만 아니라, 지상건축물 두개동과 제시 외 각종 지상구조물 및 건축물, 기계기구설비 일체가 매각대상으로 진행되는 사건에 해당합니다.
즉, 관리주체가 존재하는 집합건물의 구분상가와는 접근방식 자체가 완전히 달라질 수 밖에 없는 만큼, 단순한 권리관계의 확인이 권리분석의 핵심이 될 순 없습니다.

말소기준권리 이전의 전입 또는 사업자등록으로 대항력을 갖춘 임차인은 존재하지 않는 만큼 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 법적권리 및 임차보증금은 존재하지 않습니다.
허나, 임대차 및 점유관계가 상당히 불분명할 뿐만 아니라 배당조차 불가능한 만큼 임대차 및 점유관계에 따라 상당한 명도저항은 불가피 할 것으로 예상되며, 물건의 특성 상 각종 공사대금 등을 원인으로 한 유치권의 행사 가능성 또한 배제할 수 없으므로 이점 각별히 주의하시어 반드시 재확인 하시기 바랍니다.

또한, 건축물대장 과 등기사항전부증명서 상 면적이 상이한 것으로 확인되는 등 증.개축.철거 로 인한 변동사항이 있는 것으로 예상되는 만큼 이로인한 낙찰자의 인수대상 역시 반드시 재확인 해야 합니다.

이러한 대부분의 내용들은 기본서류 검토만으로는 확인이 불가능한 내용에 해당하는 만큼 세부적인 서류검토 후 현황조사 등을 통해 추가인수대상 및 추가비용 발생 가능성 등 제반내용을 반드시 확인해야 하며, 특히나 임대차 및 점유관계에 따른 명도저항과 공사대금 등을 원인으로 한 유치권행사 가능성, 매각대상에서 제외되었거나, 매각대상에서 사라진 제시외 물건들에 대한 내용 역시 반드시 재확인이 필요한 만큼 이점 각별히 주의하시기 바랍니다.

대법원경매 상담. 컨설팅(대행) 문의.
[대법원부동산경매 전문 컨설턴트 문정수]
010-5554-6720

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