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[질문] 서울남부 2025타경5039 전세사기 도와주세요..
  • 질문자 : 34se**
  • 2025.06.26 09:19
  • 조회수 28

안녕하세요.

집주인과 연락 안된지 벌써 2년가까이 되었네요.

kb시세 1억원 정도의 집을 1억2천5백만원에 전세로 들어갔습니다.
몰라도 너무 몰랐지요.

전입신고 후 1주일뒤 집주인이 변경되었으며 후에 집을 빼려고 연락했지만 연락이 안되어
전세사기피해자 결정문까지 받았습니다.

전세사기피해자 지원을 받아 소송과 경매진행까지 왔습니다.

깡통전세이고 하니 입찰자가 없을 것으로 예상되어서
셀프낙찰받고 상계처리하고 매각해야겠다고 생각했는데 (손해를 보더라도)

상계처리도 다른 채권자가 이의 신청하면 안된다고 하고
배당금만큼만 상계처리가 가능하다는 말을 듣고 혼란스러워졌습니다.

1. 인터넷에 찾다보니 상계처리 가능한지 법원에 문의해야 한다고 하는데 어떤 타이밍에 전화해봐야 하는지요?
2. 배당금이 얼마가 될지도 낙찰 후에 알 수 있으니 낙찰금 전액 상계처리 하려면 얼마를 써야할지 모르겠네요.
3. 어떤 경우에 채권자가 상계처리 이의 신청할까요

어떻게 해야할지 누구에게 상담받아야할지 판단이 서지 않습니다.

도와주세요 
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  • 답변자 : reala**
  • 2025.06.26 11:42
반갑습니다.
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진행자 김명석입니다.


상계신청은 배당받을 금액 내에서만 가능한 건 맞습니다.
깡통 전세이지만 전입과 확정일자를 정상적으로 받았다면 대부분은 임차인이 우선 배당을 받습니다. 예외적으로 임차인의 전입 확정일보다 법정기일이 빠른 조세채권이나 임금채권이 존재하는 경우는 임차인보다 먼저 배당되므로 주의해야 합니다. 그러나 이 경우라고 하더라도 방법이 없는 것이 아닙니다. 선순위 조세채권이 많고 게다가 깡통전세라면 아무도 낙찰을 받지 않을 것이므로 최대한 낮은 가격에 셀프 낙찰을 받아 정리하면 됩니다.
변호사 법무사라고 해서 이 부분에 대한 명확한 상담을 해줄 수 있는 것이 아닙니다. 저희같은 경매 전문가에게 상담을 받는 것이 낫습니다.



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  • 답변자 : ans**
  • 2025.06.26 11:54
안녕하세요.
네이버 지식인 경매분야 전문가 랭킹 1위 대법원 부동산경매 전문 컨설턴트 문정수 입니다.^^

채권상계가 가능한지 등에 대한 문제에 대해서 경매법원은 원론적인 답변만 가능합니다.
즉, 경매법원은 질문자님의 상황과 경매사건에 대한 그 어떤 법률적인 판단을 해주지 않습니다.
채권상계라는 것인 관련법률을 통해 그 요건을 정하고 있는 만큼, 채권상계 여부와 그 범위를 확인하신 후 그 결과를 토대로 입찰참여 여부 및 적정입찰가를 비롯해 질문하신 내용에 대한 보다 명확한 답을 구하시는 것이 바람직 합니다.
이러한 내용은 관련된 경험과 지식이 충분한 경매전문컨설턴트를 통해 답을 얻으시는 것이 바람직 합니다.

현재로서는 유료경매정보사이트를 통해 세부적인 사건기록이 확인되지 않는 만큼, 등기사항전부증명서, 임대차계약서, 전입 및 확정일자, 점유개시일자 등 정확한 기초사실관계를 확인하신 후, 해당 물건의 개별적인 특성을 고려한 적정시세의 확인, 인근 유사물건의 낙찰사례 등 통계자료 등을 토대로 예상낙찰가 및 이에 따른 예상배당표 작성을 통해 임차보증금의 손실여부 및 그 범위를 확인하신 후 그 결과를 토대로 질문자님의 상황과 목적에 따른 최적의 대응방안을 강구하시는 것만이 답을 구하는 유일한 해법이라는 점 명심하시어, 이러한 과정에 어려움이 있으시다면 굳이 본인이 아니더라도 관련 실무경험이 풍부한 경매전문컨설턴트의 전문상담을 통해 그 답을 구하시는 것이 바람직 합니다.&#8203;


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[대법원부동산경매 전문 컨설턴트 문정수]
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