상계처리에 대한 질문입니다. - 경매무료상담 ㅣ 부동산태인

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[질문] 상계처리에 대한 질문입니다.

질문자 : yoonss**
2023.05.26 16:58
조회수 1034

저는 선순위 임차인 이며, 대항력 있고 배당요구 까지 한 상황입니다.
그런데 후에 알아보니 배당요구를 했을 경우, 낙찰자는 배당요구를 한 임차인에게 보증금을 주지 않아도 된다는 것을 알게 되었습니다.

낙찰가에서 배당을 받기에는 제 보증금을 지키기 어려울 것으로 판단이 되기에(낙찰가가 제 보증금보다 낮을거라 예상됩니다.)
경매에 참여 해야하나 싶습니다.

1. 제 보증금은 1억이며, 상계처리가 가능한 상황인지요?

2. 상계처리가 된다면, 만약 낙찰가가 1억 미만이면, 저는 따로 돈을 들이지 않고 낙찰을 받을 수 있는 건가요?

3. 낙찰가가 1억 미만이라면,
저의 배당요구 금액(1억) - 낙찰가(1억 미만) = ??
나머지 금액은 어떻게 되는 걸까요?

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답변자 : ans**
2023.05.26 19:14

안녕하세요.
네이버 지식인 경매분야 전문가 랭킹 1위 대법원 부동산경매 전문 컨설턴트 문정수 입니다.^^

정확한 사실관계의 확인이 우선 일 듯 합니다.^^;;

1. 술은 마셨지만 음주운전은 아니다...라는 논리와 다를 바 가 없습니다.
"대항력을 갖춘 임차인" 이라고 말씀하셨는데, 그럼에도 불구하고 "낙찰자가 배당요구를 한 임차인에게 보증금을 주지 않아도 된다???" 라고 말씀을 하셨다면, 당연히 그에 상응하는 이유를 말씀하셔야 하는 것이 맞습니다.
기본적으로, 대항력을 갖춘 임차인의 대항력은 전액배당을 통해 소멸하게 되며, 임차보증금이 전액변제 되지 않을 경우 미배당임차보증금 차액은 낙찰자의 추가인수대상이 됩니다.
즉, 낙찰자가 미배당임차보증금 차액을 인수하지 않아도 된다??? 면 당연히 그에 상응하는 특별한 사정이 있기 마련입니다만, 그 내용을 쏙 빼놓고 질문을 하시면 답은 불가능 합니다.

2. 위의 내용에 대한 확인이 선행되어야 하겠으나...
입찰여부에 대한 타당성 또한 정확한 사실관계와 각각의 경우의 수에 대한 손익계산비교를 통해 판단해야 할 부분이기 때문에 섣부른 입찰참여 여부의 판단은 금물 입니다.
입찰여부에 따라 그 답이 입찰참여가 될 수도 있지만, 그 반대의 경우가 될 수도 있기 때문이지요.

3. 채권상계는 임차보증금이 아니라 배당금액을 기준으로 합니다.
따라서, 앞서 언급한 내용에 대한 확인을 통해 예상낙찰가 및 이에 따른 예상배당표 작성을 통해 확인 후 판단해야 할 문제 인 것입니다.

4. 채권상계가 받아들여 진다 하더라도, 앞서 답변드린 바와 같이 이는 질문자님의 배당금액을 기준으로 하는 만큼, 집행비용, 법정기일이 앞서는 각종 조세채권 및 공과금, 임금채권 등은 추가로 납부해야 합니다.
즉, 최소 총매입금액은 대항력을 갖춘 임차인의 임차보증금+집행비용, 법정기일이 앞서는 각종 조세채권 및 공과금, 임금채권 등 이 된다는 것 이지요.

5. 대항력을 갖추었으나, 낙찰자의 추가인수대상이 아니다 라는 앞뒤가 전혀 맞지 않는 질문인 터라, 뭐라 답을 해야 할런지 모르겠습니다만...
대항력을 갖춘 임차인이 입찰에 참여하여 낙찰을 받아 소유권을 취득하게 될 경우, 임차인의 지위는 혼동에 의해 소멸하게 되는 만큼 임대인(전소유자) 에게 청구할 수 없게 됩니다.

경매 초보 혹은 경매 지식과 경험이 부족하신 경우라면 본인이 아니더라도 가급적 전문가의 도움을 받아 보다 안전한 입찰을 진행하시길 권하는 바 입니다.
그 외 궁금한 사항이 있으시면 아래 연락처를 통해 문의 주시기 바랍니다.

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[대법원부동산경매 전문 컨설턴트 문정수]
010-5554-6720

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답변자 : ans**
2023.05.26 19:15

참고로...
대항력을 갖춘 임차인의 배당요구여부가 낙찰자의 인수대상 여부를 결정하진 않습니다.
대항력을 갖춘 임차인이 배당요구를 했더라도, 매각절차를 통해 전액배당이 불가능한 경우 미배당임차보증금 차액은 낙찰자 인수.
대항력을 갖춘 임차인이 배당요구를 하지 않은 경우, 임차보증금 전액 뿐만 아니라 종전 임대차계약의 존속기간 까지 낙찰자 인수.
입니다.

따라서...
거듭 답변드립니다만...
정확한 사실관계의 확인 후 그에 따라 답을 구하시는 것이 바람직 합니다.

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답변자 : chinhy**
2023.05.27 22:04

제 추측이지만...
※ 질문자님께서는 본인이 배당 신청 하였기에 낙찰자는 임차보증금을 주지 않아도 된다라고 어딘가에서 내용을 들으신것 같습니다. 반은 맞고 맞은 틀립니다.

임차인이 배당신청 하게 되면 우선 낙찰 대금으로 우선 배당하게 되는데 그건 돈이 남을 경우입니다.

즉 보증금 1억인데 1억 1000만원에 낙찰 되었다면 대항력임차인보다 우선 배당되는 법원배당금 외 기타 세금등 생략하고... 임차인에게 모두 배당되기 때문에 낙찰자는 임차인에게 보증금 주지 않아도 되는 것이고.

만약 일부만 배당되고 일부는 배당되지 않는다면 받지 못한 금액만큼 낙찰자가 보증금을 지급하게 됩니다. 경매 사건은 전 소유자의 권리를 승계받기 때문에 보증금도 책임지게 되는 것입니다.

이렇게 설명 들으니 걱정 하실것 없으시죠?

하지만 문제는 여기서 부터 입니다.

1. 입찰자는 경매물건 입찰 전 권리분석을 하게 됩니다.

2. 권리분석상 낙찰자가 인수하게 되는, 즉 낙찰대금으로 모자라 추가 낙찰자가 인수하게 될 금전적 손실 발생할 물건은 바보가 아닌 이상 입찰하지 않습니다.

3. 아무도 입찰하지 않으니 계속 유찰됩니다. 3회...4회...

4. 물건의 최저 입찰가는 계속 저감됩니다. 말 그대로 똥값됩니다.

5. 어느 정도 유찰이 계속 되다보면.. 임차인 보증금을 낙찰자가 인수하더라도 시세 대비 경제적 가치가 발생되는 시점에 보통 사람들은 입찰하게 됩니다.

6. 그 때 보증금 돌려받고 나가시면 됩니다.

7. 보통 여기서 이렇게 되면 임차인은 멘붕.. 그리고 이집을 내가 그냥 낙찰 받을까? 고민하게 됩니다. 고민하게 되는 이유는 보통 집으로 수많은 우편물들이 날아오게 되고 하나같이 내가 도와줄게~ 싸게 낙찰 받을 수 있다 등등 현혹하는 안내장들입니다. (맞지요?)

8. 혼자 해결하지 말고 위에 답글 남기신 "ans79" 님에게 의뢰하시면 이 바닥 경매 고수인 만큼 알아서 잘 해결해 주실겁니다. 물론 공짜는 아니겠지요.

9. 본인이 낙찰 받게 되면 본인이 받은 낙찰 대금 중 일부 상계처리가 될것입니다.

지식이 짧아 여기까지... 좋은 주말 되세요..

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