명도관련문의 - 경매무료상담 ㅣ 부동산태인

답변자 : reala**
2025.12.12 13:04
답변 11회 (11점)

반갑습니다.
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진행자 김명석입니다.

기존 임차인이 임차권등기 후 퇴거시에 주택을 기존 임대인에게 인도했다면 현재의 점유자는 경매상 채무자 즉 임대인으로 봐야 하고, 그 임대인을 상대로 명도를 구해야 합니다. 또한 그 상태에서 임대인이 단기 임차인을 들였다면 그 단기임차인은 상대로 명도를 구해야 합니다. 단기임차인은 전입신고 없이 거주 사용할 수 있기 때문입니다.
임차인이 주택을 인도하지 않았다면 임차인을 상대로 명도를 구할 일입니다. 보증공사는 보증금 채권을 양수한 자일 뿐, 명도의 상대방이 되는 경우는 거의 없습니다.

***부동산경매 대행 및 건설팅 문의 010-4389-1819

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답변자 : ans**
2025.12.12 14:07
답변 12회 (12점)

안녕하세요.
네이버 지식인 경매분야 전문가 랭킹 1위 대법원 부동산경매 전문 컨설턴트 문정수 입니다.^^

많은 분들이 착각을 하고 있는 부분입니다만...
보증금반환보증보험을 통해 임차권등기를 양수한 주택도시보증공사는 임차권등기와 임차보증금반환채권을 양수할 뿐 이에 점유를 수반하지는 않습니다.
경우에 따라서는 주택도시보증공사가 도어락비밀번호를 알고 있는 경우도 있기는 하나, 전소유자 또는 제3자의 점유를 배제할 수 없는 만큼 현황 상의 임대차 및 점유관계를 반드시 재확인하시어 명도대상을 특정해야 하는 것이 맞습니다.
전소유자 또는 제3자의 점유사실이 존재하지 않는다면, 기본적으로 명도대상은 임차권등기의 양수인인 주택도시보증공사가 되는 것이 맞습니다만, 주택도시보증공사가 도어락비밀번호를 모르는 등 명도를 이행할 수 없는 상황일 경우 전소유자를 명도대상으로 특정하여 진행해야 합니다.
즉, 공부 상 또는 이해관계인 등 법률 상의 임차인이 아닌 점유권을 가진 자를 명도대상으로 특정해야 한다는 점 명심하시기 바랍니다.

2. 임차권등기말소확약서 등을 첨부하여 말소등기촉탁을 하거나, 소유권이전등기촉탁 이후 주택도시보증공사에게 임차권등기해제신청을 요청하시거나, 임차권등기말소에 필요한 서류를 요청하여 임차권등기취소신청서 제출을 통해 말소할 수 있습니다.

대법원경매 상담. 컨설팅(대행) 문의.
[대법원부동산경매 전문 컨설턴트 문정수]
010-5554-6720

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