선순위 전세권의 증액분 배당여부 - 경매무료상담 ㅣ 부동산태인

수원지방법원 평택지원 2025 타경 517 물건입니다.
이미 매각이 완료된 물건인데, 공부하다 궁금해져 질문드립니다.

20년12월7일 전세권 2억6천이 설정되었고,
22년7월8일 수협은행의 근저당
22년12월7일 전세권(변경)으로 2억8천이 설정되어 있는 상황입니다.

전세권자 아닌 수협은행의 임의경매이지만, 전세권자가 배당신청 했고,
첫번째 전세권이 말소기준권리인 상황입니다.
이 상황에서 저 22년도의 변경을 어떻게 봐야하는 건지 궁금합니다.

단순히 생각하면 2억6천이 말소기준권리이고 나머지는 소멸이니 2억6천 배당되고
나머지는 소멸로 보면 되는건지, 아니면 증액부분까지 포함해 2억8천을 말소기준권리로 인정해서 배당해
줘야하는지 궁금합니다.

답변자 : ans**
2025.12.11 23:59
답변 12회 (12점)

안녕하세요.
네이버 지식인 경매분야 전문가 랭킹 1위 대법원 부동산경매 전문 컨설턴트 문정수 입니다.^^

"어떻게 봐야 하는건가요...?" 라는 질문은 상당히 애매모호한 질문입니다.^^;;

질문하신 내용의 경우, 쉽게 말해 임차보증금의 증액의 경우와 비교하면 이해하기 쉬우실 겁니다.
확정일자를 받았다 가정할 경우, 최초임차보증금과 그 증액분은 각각 우선변제권을 갖는 것과 마찬가지로 전세권 역시 변경등기를 통해 증액이 이루어진 만큼 2.6억, 증액분 0.2억 각각의 우선변제권을 갖는것이 맞습니다.

배당순위를 따진다면...
2020.12.07 한국니토XXX 전세권 2.6억
2022.07.08 수협은행 근저당 1.2억
2022.12.07 한국니토XXX 전세권 증액분 0.2억
이런 식으로 이루어지게 됩니다.
물론, 낙찰금액을 보면 한국니토XXX 2.6억, 수협은행 0.4억 배당종결..이 되겠지요.

만약...질문의 후자의 경우(2.8억배당)를 적용한다면, 근저당권자인 수협은행의 권리를 침해하는 결과를 초래하게 됩니다.

대법원경매 상담. 컨설팅(대행) 문의.
[대법원부동산경매 전문 컨설턴트 문정수]
010-5554-6720

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답변자 : reala**
2025.12.12 10:26
답변 11회 (11점)

반갑습니다.
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진행자 김명석입니다.

전세권이 만료됨으로 인해 금액을 2천 증액하여, 기간을 연장한 것입니다. 연장계약 전에 이미 근저당을 설정했으므로 배당순서는 증액 전 전세권> 근저당> 증액분 2천 순으로 배당됩니다.
다만 전세권자가 경매신청(중복경매신청권자)을 했으므로 전세권은 소멸되므로 증액분 배당여부나 배당순서 자체가 낙찰자에게는 의미 없습니다. 해당 주택의 전세권과 근저당권 모두가 소멸되기 때문입니다.

전세권은 배당신청을 하거나, 경매신청을 함으로써 전세금 배당여부와 상관없이 소멸됩니다.

***부동산경매 대행 및 건설팅 문의 010-4389-1819

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