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[질문] 임차권등기 후 임차한 임차인
  • 질문자 : likeflow**
  • 2025.08.19 22:02
  • 조회수 26

먼저 전문지식을 무료로 상담해주시는 선생님께 감사의 말씀 먼저 올립니다.
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주택임대차보호법 제 3조의 3, 6항
[임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기가 끝난 주택을 그 이후에 임차한 임차인은 제8조에 따른 우선변제를 받을 권리가 없다.]
라는 조항을 보았습니다.

현 상황은 /1순위 임차권등기 /2순위 근저당권 / 3순위 대항력있는 소액임차인(최우선변제) 입니다.

추후 임차권등기가 말소될 경우, 3순위 소액임차인은 자동으로 최우선변제 자격을 갖는 가요?

아니면 임차권 등기가 말소 된 상태에서 임대인과 재계약을 하고 확정일자를 다시 받아야 우선변제효력을 가질 수 있는지요?

감사합니다.



 
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  • 답변자 : ans**
  • 2025.08.19 23:30
  • 답변 26회 (26점)
안녕하세요.
네이버 지식인 경매분야 전문가 랭킹 1위 대법원 부동산경매 전문 컨설턴트 문정수 입니다.^^

말씀하시는 주택임대차보호법의 법률은 당연히 "유효한 임차권등기" 라는 것을 전제로 합니다.
즉, 임차권등기가 말소된다면 매각절차 진행 중이라 하더라도 우선변제권의 행사가 가능합니다.

다만, 당연히 임차인으로서 대항력 및 우선변제권을 갖추고, 배당요구종기일 이내 권리신고 및 배당요구를 해야 하겠지요.


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  • 답변자 : likeflow**
  • 2025.08.19 23:47
ㄴ같은 질문을 드려서 죄송합니다.
임차권등기명령 후 임차한 임차인 일지라도 임차권등기기 미치지 않는 범위에서는 순위에 따른 우선변제효력을 갖는 것으로 아는데요.
질문에서 언급한 위 8조는 최우선변제를 말합니다. 소액임차인인 경우 최우선변제 효력도 임차권등기가 말소되면 회복된다고 보면 되나요?
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  • 답변자 : ans**
  • 2025.08.19 23:58
  • 답변 26회 (26점)
/likeflow**
대항력이나 우선변제권과 달리, 임차권등기 이후 임차인의 소액임차인의 최우선변제는 허용되지 않습니다.
따라서, 임차권등기가 말소된다면 당연히 소액임차인의 최우선변제도 적용됩니다.

참고로, 임차권등기가 말소된다 하더라도, 2순위?? 근저당권이 설정된 이후 주택임대차보호법 상 임대차의 유효한 공시의 방법으로서 전입+인도를 통해 대항력을 갖춘 만큼 낙찰자에게 대항할 수 없는 임차인에 해당합니다.
주택임대차보호법 상의 대항력과 민사집행법 상에서의 대항력은 구분해야 하는 것이 바람직 하겠지요.
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  • 답변자 : reala**
  • 2025.08.20 15:05
  • 답변 20회 (20점)
반갑습니다.
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진행자 김명석입니다.


임대차보호법 제8조의 우선변제권은 소액임차인의 최우선변제에 관한 규정입니다. 따라서 임차권등기 후에 새롭게 임대차한 임차인은 최우선변제를 받을 수 없습니다. 이 조항이 없다면 새로운 임차인을 계속 들이면서 최우선변제를 받게 해버리면 해당 주택을 담보로 돈을 빌려줬던 선순위 저당권자가 예측하지 못하는 손해를 보기 때문입니다.
다만 최우선변제는 인정되지 않더라도 관련 법조인들 사이에서 주장이 엇갈리고 다툼이 있지만 후임차인이라도 선순위 압류 가압류 저당 근저당이 존재하지 않는 상태에서의 전입신고와 확정일자를 받았다면 대항력과 우선변제권은 인정됩니다.



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