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[질문] [소액임차인 문의]

질문자 : tidls03**
2025.01.17 23:13
조회수 13

연일 격무에 노고가 많으십니다.
다름이 아니라, 아래와 같이 문의드립니다.

[ 아 래 ]

A = 소유자 & 임대인
B = 채무자 & 임차인
A와 B는 형제로 동일세대 전입되어 있음

최선순위 설정 : 2019.07.23

임차인(B) 현황
전 입 신 고 : 2019.01.09
확 정 일 자 : 2023.11.01
임대차기간 : 2021.01.30 ~ 2024.01.29
배당요구하였고, 소액임차인에 해당됨

질문드립니다.

1. 임차인(B)의 임대차기간은 2021.01.30부터인데 대항력(전입+점유) 발생일을
2019.01.09으로 보는 것이 맞는지, 아니면 임대차기간 시작일인 2021.01.30으로
보는것이 맞는지요
(임대차기간 2021.01.30 '전'을 무상거주로 간주했습니다)

2. 전입신고일과 확정일자일이 4년 넘게 차이나고, 임대차시작일과 확정일자일이
2년 넘게 차이나는데 해당 임차인(B)을 진정한 임차인으로 볼 수 있는지요

3. 혹여 진정한 임차인으로 간주할 수 있다면, 어떠한 사유에서 인지도 여쭤봅니다

도움주셔서 감사합니다.

답변환영!

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편하게 문의 남겨주시면, 부동산태인의 각분야 고수들이 답변을 남겨드립니다!

답변자 : reala**
2025.01.18 11:53
답변 18회 (18점)

반갑습니다.
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진행자 김명석입니다.

먼저, 부부간에는 그 실체 여부를 따지지 않고 대법원이 임대차를 인정하지 않지만 부자간 형제간 등의 임대차는 조건이 맞으면 인정됩니다.
또, 임대차기간은 임차인이 배당신청서에 기재하는 내용이어서 전입신고 당시와 임대차 시작 시기 사이에 간극이 있다고 해서 그 간극 시기를 무조건 무상임대차, 라고 단정할 수는 없습니다. 임대차의 내용과 실체를 파악해야 합니다. 예를들어 건물의 수리기간이나 인테리어 기간 동안 월세를 받지 않는다거나, 처음 1년동안 월세를 받지 않는 조건으로 계약하고 이후에는 인근 시세보다 높은 시세를 지급하는 조건이라면, 다툼의 여지는 얼마든지 있습니다.

다만 형제간의 임대차는 일상생활에서 흔치 않고, 더구나 동일한 주거공간에서 임대차가 진정한 임대차인지 의심스럽고, 전입일과 확정일 사이의 4년이라는 시간적 격차 등이 존재해 임대차 사실이 없을 정황이 더 높긴 합니다.
특히 낙찰 후 임차인은 자신의 보증금 채권의 존재사실을 스스로 입증해야 하므로 임대차 사실이 없었다면 추후에 그 실체를 증명하기는 대단히 어렵 다고 보시면 됩니다. 또한 해당 사건의 다른 채권자 경매를 신청했고, 그 경매신청인이 금융권의 근저당권 실행에 의한 임의경매라면, 근저당권자는 대출실행시 자신의 채권을 담보하기 위해 전입자에 대해 무상거주 각서 등의 서류 제출을 요구했을 수도 있으니 이 부분을 조사해보고 입찰하는 것이 더 안전할 것으로 생각됩니다.

***부동산경매 대행 및 건설팅 문의 010-4389-1819

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답변자 : ans**
2025.01.19 17:21
답변 24회 (24점)

안녕하세요.
네이버 지식인 경매분야 전문가 랭킹 1위 대법원 부동산경매 전문 컨설턴트 문정수 입니다.^^

1. 권리신고 및 배당요구신청서에 기재된 임대차기간을 토대로 그 이전을 무상거주 로 간주하셨으나, 추정은 가능한 내용일 뿐 무상건주로 단정지을 법률 상의 근거는 찾아볼 수 없습니다.
단순히 권리신고 및 배당요구신청서 상의 임대차기간을 실제 임대차기간이라고 단정지을 순 없는 것이 특수관계인과의 임대차 입니다.
다만, 추후 해당 임차인이 대항력을 주장하고, 낙찰자 등에서 명도소송을 제기하여 소송을 통해 이를 다투게 될 경우 2021.01.30 을 임대차의 개시시점으로 주장할 수 있는 근거는 될 수도 있겠으나, 인정이 될 수 있을지에 대해서는 추가적인 검토가 필요한 사안입니다.

2. 전입과 확정일자, 임대차기간의 시작일과 확정일자의 시점 차이 만으로 임대차의 성립여부를 판단할 순 없습니다.
실제 적법한 임대차가 존재함에도 불구하고 이러한 시점의 차이가 발생하는 경우는 실무에서도 종종 볼 수 있기 때문입니다.

3. 말씀하신 내용만으로 해당 임차인이 적법한 절차에 의한 임차인인지 단정지어 판단할 수 있는 근거는 찾아볼 수 없습니다.
권리신고 및 배당요구가 있었다고 해서 임대차 가 모두 인정되는 것도 아니니까요.
다만...
소유자가 아닌 채무자, 부모형제.자녀와 같은 특수관계인 사이에서도 임대차는 성립할 수 있으며, 이러한 경우 "실체적인 근거"를 토대로 임대차 를 인정할 수 있습니다만, 질문하신 내용은 이러한 실체적 근거를 판단할 최소한의 기초사실관계조차 불가능한 만큼 이를 단정지어 판단할 수 없습니다.
단, 질문하신 내용 중... A와 B가 동일세대??? 라는 부분들은 재확인이 필요한 부분입니다.
임대차 라는 것은 각각의 독립세대간에 성립하는 것이지 동일세대구성원 간 성립할 수 없는 만큼, 말씀하신 내용처럼 임대인과 임차인이 동일세대구성원인 경우 임대차는 인정될 수 없습니다.

대법원경매 상담. 컨설팅(대행) 문의.
[대법원부동산경매 전문 컨설턴트 문정수]
010-5554-6720

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