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[질문] 강제경매신청 후 경매참여 하려고 합니다.
  • 질문자 : storybea**
  • 2024.08.21 22:40
  • 조회수 325

지급명령 확정 후 강제경매 신청하여 개시 결정이 되었습니다.
입찰 참여하여 직접 낙찰 받으려고 합니다.
가압류 및 교부권 청구가 여러 건 있고 조세채권안분 신청도 하였습니다.
사건번호 2023타경112820 확정일자 2021.2.23 전입일자 2021.3.19 입니다.
1. 확정일자보다 이전 임대인의 세금체납분은 낙찰자가 부담하여야 한다고 하는데 제가 낙찰 받았을 때 최종 부담하여야 하는 금액이 궁금합니다.
2. 1회 최저 매각금액이 340,000,000 인데 보증금이 345,000,000 이어서 입찰 금액을 345,000,000 으로 하려고 합니다. 이때 보증금액을 10% 수표로 준비해야 하는데 34,000,000 인지 34,500,000 인지 궁금합니다.
3. 1차에 낙찰을 받는게 나은지 몇 번 유찰시키는게 더 나은지도 궁금합니다.
4. 입찰 참여후 당일 상계신청까지 마무리 해야한다고 하던데 낙찰 되었을 때 제3자가 이의신청을 하게 되면 어떻게 되는건지 궁금합니다. 
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  • 답변자 : reala**
  • 2024.08.21 22:49
반갑습니다.
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진행자 김명석입니다.


임차인이 직접 입찰하는 경우는 임차인보다 앞서 배당되는 권리가 있는지 여부를 꼭 체크해야 합니다. 등기부상의 선순위권리자가 없더라도 임차인의 전입 확정일보다 법정기일이 빠른 조세채권이 있다면 이 조세채권이 앞서 배당되므로 임차인의 보증금으로 전액 상계처리가 되지 않을 수 있습니다.
이들 조세채권은 임차인의 전입 확정일보다 납부기한이 빠른 조세채권 일체 및 공과금(건강보험료, 국민연금)등이 있고, 임금채권(최근 3개월분 임금 및 최근 3년분 퇴직금) 그리고 근로자의 재해보상채권이 있습니다.
다만 이중 조세채권은 임차인의 전입 확정일보다 후에 발생한 세금이라면 임차인이 무시해도 됩니다.

1. 해당 조세채권에 대해 정확하게는 낙찰자가 부담해야 하는 게 아니라, 낙찰대금에서 우선 배당되므로, 대항력 있는 임차인이 전액 배당받지 못하는 상황이 발생할 수 있다는 사실입니다. 이 경우 제3자가 낙찰을 받으면 해당 임차인의 미배당분 보증금을 물어줘야 하는 것이고, 임차인이 낙찰을 받으면 보증금 전액이 상계되지 않아, 추가 납입을 해야 한다는 사실입니다. 따라서 임차인 셀프 입찰시에는 입찰전 사건기록 열람을 통해 이들 선순위 권리 상태를 확인 후 입찰해야 합니다.

2. 3450만원입니다. 최저매각가의 10%입니다.

3. 깡통전세라면 아무도 입찰하지 않을 것이고, 여러번 유찰시킨 수 낙찰받는 것이 취득세가 줄어드는 효과가 있으므로 그게 더 효율적입니다.

4. 낙찰 당일이 아니라, 매각허가결정전까지 신청하면 됩니다.낙찰일로부터 일주일 안에 신청하면 됩니다. 다른 채권자가 이의신청을 하고, 이의신청의 사유가 합당하다고 법원이 판단하면 상계가 받아들여지지 않을 수도 있습니다.



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  • 답변자 : ans**
  • 2024.08.21 22:54
안녕하세요.
네이버 지식인 경매분야 전문가 랭킹 1위 대법원 부동산경매 전문 컨설턴트 문정수 입니다.^^

글쎄요...^^;;
임차인이자 경매신청채권자라면 이미 충분히 알고 계셔야 하는 부분들 입니다만...

1. 법정기일과 관계없이 임대인의 체납세금을 낙찰자가 추가로 인수해야 하는 일은 절대 발생하지 않습니다.
다만, 법정기일이 앞서는 각종 조세채권 및 공과금에 해당하는 금원만큼 배당을 덜 받게 되거나, 해당 금원만큼 잔금으로 납부해야 할 수 있을 뿐 이지, 임대인의 체납세금을 인수하는 것이 아니니 이 차이는 명확히 구분해야 합니다.
또한, 질문자님은 임차인이자 경매신청채권자라면 사건기록열람을 통해 각종 교부청구서 등을 확인하여 체납세목 및 금액, 법정기일 등을 확인할 수 있겠으나...
답변에 필요한 최소한의 내용에 대한 언급은 생략한 상태에서 이를 물어보시면, 점쟁이가 아닌 이상 답변이 불가능 합니다.
경매사건기록열람을 통해 확인 해야 할 내용 입니다.

2. 당회 최저매각가격의 10% 즉, 34,000,000원 이 입찰보증금 입니다.

3. 질문자님의 상황과 목적에 따라 선택할 수 있는 문제입니다.
다만...
대항력을 갖춘 임차인이 입찰에 참여하여 낙찰을 받게 될 경우, 얼마에 낙찰을 받든 관계없이 최소 총매입금액은 대항력을 갖춘 임차인의 임차보증금 3.45억+@ 가 되는 것이고, 이것이 취득세의 기준 인 취득가액이 됩니다.
즉, 1억에 낙찰을 받았다 한들, 취득가액은 변하지 않는 만큼 낙찰가를 기준으로 취득세를 신고.납부할 경우 추후 불성실신고가산세가 부과되는 만큼 이점 각별히 주의하시어, 질문자님의 상황과 목적에 따라 입찰시점 및 입찰가격을 결정하시는 것이 바람직 합니다.

4. 채권상계신청이 허가될 경우, 대금납부 및 배당기일이 동일자로 지정됩니다.
오전에 대금납부, 오후에 배당기일 이 열리는 것이 통상의 예 입니다.
만약, 오전에 채권상계를 통해 대금납부를 한 이후 오후의 배당기일에 배당이의가 있을 경우 당일 잔금을 모두 납부해야 합니다.
물론, 실무에서는 대금미납에 따른 재매각기일 3일 전 까지 지연손해금을 포함한 잔금을 납부할 수도 있습니다.



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