서영천 교수 -서원대학교 비전학부 경영부동산전공 주임교수 -건국대부동산대학원졸업 / 부동산학 박사 -한국토지주택공사 경영투자 심사위원 -한국부동산원 공시가격 점검위원 -한국자산관리공사 자문위원 -서울특별시 상가전문위원 -(사)대한부동산학회 이사 -(사)한국부동산경영학회 이사 -한국공인중개사협회 전임교수

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거래 시 주의해야 할 등기사항 - 1.임차권등기
작성자 : 서영천 교수	분야 : 부동산	등록일 : 2025. 09. 08	조회 : 33
부동산 거래를 할 때, 반드시 확인해야 할 사항 중 하나가 바로 등기사항증명서의 확인입니다. 부동산 등기에 관한 부분은 대학에서 한 학기 커리큘럼으로 학습해도 부족할 만큼 광범위한데요. 등기 전부를 이해하기 어렵다면, 적어도 다음 사항은 반드시 이해해야 합니다. 거래 시 주의해야 할 등기사항을 시리즈로 포스팅할 예정입니다. 오늘은 그중에서 먼저 임차권 등기에 대해 살펴보도록 하겠습니다. 기본적으로 임차인의 경우 선순위 권리가 없는 경우 (갑구에는 현재 소유자 외에 다른 제한물권이 없고, 을구에는 아무런 권리 설정이 없는 경우)가 가장 좋겠고, 선순위 근저당권이 존재한다면 해당 부동산의 가격에서 근저당권의 채권최고액을 뺀 금액이 부동산 임차인에게 보장되는 금액 수준이어야 함을 이해해야 합니다. 물론 선순위 권리 제한 물권이 없다고 하더라도 전세의 경우 매매가를 예상해서 매매가의 70~80% 정도만 보증금을 설정해야 경매가 되더라도 피해가 적을 수 있습니다. 구체적으로 등기를 확인했는데 다음과 같은 사항이 있다면 공인중개사 등 부동산 전문가의 도움을 받아 분석한 후에 부동산 관련 계약을 해야 하고, 등기상 선순위 권리 또는 선순위 임차인 등의 정확한 확인이 어렵다면 해당 부동산에 관한 계약은 피해야 합니다. 그럼 임차권등기에관해 자세히 살펴보겠습니다. 임차권은 주택임대차보호법과 상가건물임대차보호법에 따라 대항력 요건과 우선변제 요건을 갖추면 등기하지 않아도 됩니다. 또한, 임차권을 등기하는 경우, 다음의 2가지 사항 중 하나의 원인으로 등기하게 됩니다. 먼저, 대항력 요건을 갖추기 어려운 경우 임차인의 요청에 대해 임대인이 동의해 등기접수에 협조하는 경우입니다. 두번째는 임대차계약 기간 종료 후 임대인이 보증금을 반환해주지 않아 임차인이 단독으로 법원에 신청하는 경우입니다. 등기사항증명서를 확인해서 아래 예시된 등기와 같이 법원의 ‘임차권등기명령’을 등기원인으로 해서 등기된 경우, 이는 임대인이 임차인의 보증금을 반환하지 않아 임차인이 단독으로 신청한 등기라고 보면 됩니다. ​따라서, 이러한 등기가 유효하게 있는 경우 임대차계약은 절대 하면 안 되고, 만약 말소되어 실선으로 표시되었다 하더라도 과거에 임대인이 보증금을 반환하지 않은 사실이 있다는 점을 확인해서 본인 또한 보증금을 반환받지 못할 수도 있음을 인지해 임대차계약을 피해야 합니다. 부동산태인 칼럼니스트 서원대학교 비전학부 경영부동산전공 주임교수 서영천
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