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임대인의 실제 거주 의사가 있는지를 판단하는 기준
안녕하십니까. 박승재 변호사입니다. 오늘은 주택 임대차 실무상 많이 발생할 수 있는“임대인의 실거주를 이유로 한 계약갱신 거절”에 관한 재미있는 판례가 있어 이를 소개해보고자 합니다.
대강의 사실관계는 다음과 같습니다.
1. 임대인과 임차인은 임대차 기간 2년, 임대차보증금 10억 원 등을 주요 내용으로 하는 임대차 계약을 체결하였습니다.
2. 임대인은 임대차 기간이 만료될 무렵 임차인에게 임대인을 비롯한 임대인의 가족이 실거주할 계획을 밝혔고, 그 무렵 임차인은 임대인에게 계약갱신을 요구하였습니다.
3. 임대인은 위 임차인의 계약갱신 요구를 실제 거주할 계획임을 이유로 거절하였습니다.
관련법령은 다음과 같습니다.
주택임대차보호법 제6조의 3(계약갱신 요구 등)
① 제6조에도 불구하고 임대인은 임차인이 제6조 제1항 전단의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.
8. 임대인(임대인의 직계존속ㆍ직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우
② 임차인은 제1항에 따른 계약갱신요구권을 1회에 한하여 행사할 수 있다. 이 경우 갱신되는 대차의 존속기간은 2년으로 본다.
판례는 위 사안에 관하여 다음과 같이 판단하였습니다.
주택임대차보호법 제6조의3 제1항은“제6조에도 불구하고 임대인은 임차인이 제6조 제1항 전단의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.”라고 규정하면서 제8호에서“임대인(임대인의 직계존속ㆍ직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우”를 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 있는 사유 중 하나로 들고 있다. 이러한 주택임대차보호법 규정의 취지는 임차인의 주거생활 안정을 위하여 임차인에게 계약갱신요구권을 보장하는 동시에 임대인의 재산권을 보호하고 재산권에 대한 과도한 제한을 방지하기 위하여 임대인에게 정당한 사유가 있는 경우 계약갱신을 거절할 수 있도록 함으로써 임차인과 임대인의 이익 사이에 적절한 조화를 도모하고자 함에 있다. 임대인(임대인의 직계존속ㆍ직계비속을 포함한다. 이하 같다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우에 해당한다는 점에 대한 증명책임은 임대인에게 있다.‘실제 거주하려는 의사’의 존재는 임대인이 단순히 그러한 의사를 표명하였다는 사정이 있다고 하여 곧바로 인정될 수는 없지만, 임대인의 내심에 있는 장래에 대한 계획이라는 위 거절 사유의 특성을 고려할 때 임대인의 의사가 가공된 것이 아니라 진정하다는 것을 통상적으로 수긍할 수 있을 정도의 사정이 인정된다면 그러한 의사의 존재를 추인할 수 있을 것이다. 이는 임대인의 주거 상황, 임대인이나 그의 가족의 직장이나 학교 등 사회적 환경, 임대인이 실제 거주하려는 의사를 가지게 된 경위, 임대차 계약 갱신요구 거절 전후 임대인의 사정, 임대인의 실제 거주 의사와 배치ㆍ모순되는 언동의 유무, 이러한 언동으로 계약갱신에 대하여 형성된 임차인의 정당한 신뢰가 훼손될 여지가 있는지 여부, 임대인이 기존 주거지에서 목적 주택으로 이사하기 위한 준비의 유무 및 내용 등 여러 사정을 종합하여 판단할 수 있다.
위 사건에서는 결국 임대인의 실제 거주하려는 의사가 제대로 입증되지 않았음을 이유로 갱신거절이 위법하다는 취지의 판단을 하였습니다. 위 판례는 결국 자칫 애매모호할 수 있는 임대인의 실제 거주 의사를 판단할 수 있는 기준을 추상적으로나마 제시하였다는데에 큰 의의가 있다 할 것입니다.
부동산태인 칼럼니스트 법률사무소 심원 박승재 변호사
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