|
낙찰자가 잔금 납부 후 가장 궁금해 하는 일은?
(주택 및 집합건물인 아파트의 경우)
- 낙찰자(최고가 매수인)가 부동산의 매각대금을 완납한 후 아래 사항을 많이 궁금해 할 것 같다.
1) 본인이 낙찰 받은 부동산의 내부의 상태가 어떠한지?
2) 그 집에 현재 점유자는 살고 있는지?
3) 가구나 가전 등 짐들은 얼마나 있고 훼손되어 있지는 않은지?
4) 시설관리와 내부 기본 인테리어 상태는 그대로 있는지?
5) 점유자가 적극적으로 집을 보여줄지 여부관계?
이러한 내용들은 낙찰자가 입주 전에 내부 인테리어나 기본 가구 교체 등 손을 볼 때가 어느 정도 되는지 등을 확인 체크하기 위해서이다.
- 매각대금을 완납하고 소유권이전등기를 완료해 낙찰인(최고가 매수인)이 소유권을 취득했음에도 불구하고 낙찰 부동산의 내부를 보기가 실무(현실)에선 그다지 쉽지는 않다.
- 인테리어비용 견적을 내기 위해서 점유자에게 사정해도 명도협의도 끝나지 않거나 명도협의가 끝났다고 해도 명도하기로 협의한 기일 전에 내부를 보여줄 점유자는 그리 많지 않다.
- 주거용건물이나 오피스텔 등 집합건물 등은 명도기일 전 또는 강제집행이 있기 전에 내부를 보여주는 점유자는 거의 없다고 보면 된다.
<대책 방법 요령>
1) ”인도명령 예고장 행사”할 때
- 인도명령 절차에서 행사하는 강제집행계고를 이용하는 방법이 있다. 점유자를 상대로 인도명령을 신청 한 후 송달증명원과 인도명령 집행문을 부여받아 강제집행을 신청하게 되면 집행관은 강제집행 전에 강제집행 대상 부동산의 집행규모를 파악하고 강제집행을 예고하는 차원에서 계고를 나가게 된다.
- 점유자가 집에 없으면 강제로 문을 개폐해서 일정기간을 정해두고 그 때까지 부동산을 매수인에게 인도하지 않으면 강제집행을 하겠다는 내용의 계고장을 건물내부에 붙이게 되므로(예고통지서 부착), 집행관이 계고를 나갈 때에 낙찰자가 집행관과 동행해서 건물내부를 볼 수 있는 기회가 있는 것이다.
2) “점유이전금지가처분을 이용”하는 방법
- 점유이전금지가처분은 인도명령 대상자 외의 점유자를 대상으로 명도소송을 할 때 점유자를 특정하기 위한 방법으로 행해지는 보전처분임을 인지하고, 명도소송은 소송이 종료되기까지 6개월 이상 장기간이 소요되고 사건에 따라서는 1년 이상이 소요되기도 한다.
- 장기적인 분쟁의 소지도 문제지만 그것보다 더 큰 문제는 소송 도중 또는 소송 확정 후 강제집행 시 점유자가 바뀌면(의도적 행위로 인해) 새로운 점유자를 상대로 다시 명도소송을 제기해야 하는 것이다. 인도명령에 의한 강제집행의 경우, 집행대상 점유자가 바뀌면 집행 불능조서를 첨부해 새로운 점유자를 상대로 인도명령을 신청해 강제집행까지 2~3개월이면 족하지만, 명도소송의 경우는 소송과정만 6개월 이상 소요되므로 당초 점유자를 집행대상으로 특정하고 명도소송 대상자가 바뀐 경우에도 소송 및 집행승계가 가능해 새로이 명도소송을 제기할 필요가 없는 효력을 갖게 하는 것이 점유이전금지가처분임을 인지하자.
- 가처분 신청 후 가처분결정이 나면 그 결정문이 송달되는 즉시 관할법원 집행관 사무실을 찾아가 가처분집행신청을 한다. 이후 절차는 인도명령에 의한 강제집행 신청과 비슷하다. 즉 가처분집행 신청서를 접수하고 고지된 예납비용을 납부하면 집행관으로부터 연락이 와서 집행일정을 조율한 후 가처분집행을 하게 된다. 인도명령과 달리 가처분집행은 가처분결정을 송달받은 날로부터 14일 이내에 하도록 되어 있다.
가처분집행 시 인도명령에 의한 강제집행계고와 마찬가지로 입회인 2명과 열쇠공을 대동하고 집행대상 부동산에 점유자가 없는 경우 문을 강제로 개방한 후 눈에 잘 띄는 곳에 점유를 타인에게 이전하지 말라는 게시문을 붙이게 되므로 이 기회를 이용해 낙찰 부동산의 내부를 볼 수 있는 것이다.
- 낙찰부동산의 점유자가 명도소송 대상자가 아니라 인도명령 대상자인 경우
점유이전금지가처분을 하지 않고 인도명령으로 점유자를 강제집행 하는 경우가 일반적이지만, 간혹 인도명령 대상자라 하더라도 악의적으로 점유를 자주 이전할 가능성이 있는 경우에 가처분을 활용하기도 한다. 다만 가처분은 신청 시 일정금액(현금공탁 또는 보증보험증권)을 담보로 제공해야 하는 부담이 있다.
3) “관리명령“을 이용하는 방법
- 인도명령이나 명도소송은 낙찰자가 매각대금을 모두 완납한 후에 가능하지만 관리명령은 낙찰자 또는 채권자의 신청에 의해 매각허가가 결정된 뒤 인도할 때까지 낙찰 부동산을 법원이 선임한 관리인으로 하여금 관리할 수 있게 하는 제도(민사집행법 제136조 제2항 참조)로 매각대금을 완납하기 전에도 신청이 가능하다.
- 관리명령의 필요성은 매각허가결정 후 인도할 때까지 사이에 해당 부동산이 법률상 또는 사실상으로 훼손된다면, 그 부동산의 가치가 감소되어 낙찰자(최고가매수인)나 채권자의 이익을 해할 염려가 있기 때문에 이를 방지하는 데에 있다.
관리명령에 의해 선임된 관리인은 채무자에 대해 매각부동산의 인도를 구하고 해당 부동산을 선량한 관리자의 의무를 다해 관리에 착수하게 된다. 사실상 매각대금 납부 전 또는 인도명령 절차를 밟기 전에 부동산을 인도받게 되는 것으로, 이 제도의 취지를 십분 활용한다면 그리 어렵지 않게 낙찰 부동산을 인도받을 수 있고 점유이전금지가처분이나 인도명령을 이용하는 것보다 내부를 더 빨리 볼 수 있어 매수인에게 매우 유익한 제도라 할 수 있다.
<결어>
위와 같은 방법으로 사전에 낙찰받은 집을 볼 수 있는 방법을 모색해 보았지만, 결국은 부지런히 발품을 팔아서 현재 세입자 등 점유자를 방문해서 인간적으로 잘 설득시키어 지혜롭고 현명하게 방법을 찾아 대화로 협상하는것이 최상의 방법인 듯하다.
태인경매 칼럼니스트 청당부동산경매학원 김동빈 교수
|
전문가칼럼
