[경매상담] 배당요구 하지 않은 선순위세입자의 낙찰 전까지 밀렸던 월세에 관한 사항

안녕하세요.
수고 많으십니다. 평소에 너무 궁금한 사항인데 이렇게 물어보게 되었습니다.

배당요구하지 않은 선순위세입자의 임대차보증금은 경매에서 낙찰자가 인수하므로 나중에 임대차계약이 종료됨과 동시에 낙찰자가 세입자에게 보증금을 반환해야 한다고 알고 있습니다. 그래서 낙찰자는 원래 들어가려던 입찰가격보다 보증금만큼 낮게 감안해서 입찰에 참여하구요.
그런데 경매개시후 낙찰까지 10개월동안의 월세가 낙찰전(낙찰자가 경락대금을 납부하기전까지) 에 이미 밀려있었고 낙찰후에는 월세가 빠지지 않고 잘 납부되었을 떄
(선순위세입자의 보증금 5000만원,월세100만원,
경매낙찰금은 충분히 높아 채권자가 모두 배당하고 남을만큼 크다고 가정)

Q1. 낙찰자는 나중에 임대차종료시 선순위세입자에게 보증금을 내어줄 때 , 10개월치 밀린 월세 1000 만원을 제외한 4000만원을 주면 되는건지요?

Q2. 만일 그렇다면 전임대인이 10개월동안 받지 못한 월세 1000 만원은 돌려받을 방법이 있을까요? 제 생각에 전임대인이 낙찰자가 세입자에게 줄 보증금에서 밀린 월세 1000만원만큼을 미리 가압류 걸어놓으면 밀린 월세를 보존할수 있는지 궁금합니다.

부탁드리겠습니다..

답변자 : ans**
2021.02.17 00:08

안녕하세요.
네이버 지식인 경매분야 전문가 랭킹 1위 대법원 부동산경매 전문 컨설턴트 문정수 입니다.^^

1. 아니요.
월세임차인 이라 하더라도 낙찰자가 청구할 수 있는 월차임에 해당하는 부당이득금은 낙찰자가 대금납부, 소유권을 취득하고 난 후 배당이 확정되는 배당기일 이후 부터 입니다.
그 이전 발생한 미납월차임을 낙찰자에게 지급해야 할 것이 아니라 전소유자(임대인) 에게 있는 것 이기 때문에 미납월차임 유무와 관계없이 대항력을 갖춘 임차보증금 5,000만원을 전액 추가로 인수해야 합니다.

2. 낙찰자가 임차보증금 5,000만원 전액에 대한 인수책임이 있는 만큼, 전소유자는 낙찰자를 제3채무자로 하여 미납월차임을 원인으호 한 임차보증금 5,000만원 에 대해 가압류 후 임차료반환청구를 통해 회수할 수 있습니다.

경매 초보 혹은 경매 지식과 경험이 부족하신 경우라면 본인이 아니더라도 가급적 전문가의 도움을 받아 보다 안전한 입찰을 진행하시길 권하는 바 입니다.
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답변자 : sjkim**
2021.02.17 19:05

지금 답변달아주신 것을 보았습니다.
신속,정확,친절한 답변에 감사드리고 , 네이버 지식인 경매분야 전문가 랭킹1위가 왜 1위인지 알겠습니다.
감사드리고, 복 많이 많이 받으셨으면 좋겠습니다.

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