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제15차 주택공급 위클리 브리핑
출처 국토교통부 보도일 2021.07.22 조회수 161
① 3080+ 통합공모 개시… 민간도 직접 사업제안 가능
- 7.23(금)부터 민간 제안 접수, 2/3 이상 주민동의 8곳(약 1만호)으로 증가

② 시세 조작을 위한 부동산 거래 허위신고 적발
- 미등기 거래 2,420건, 자전거래ㆍ허위신고 등 법령위반 69건 적발

[ 1. 3080+ 민간제안 통합공모 ]

국토교통부(장관 노형욱)는 ｢3080+ 대도시권 주택공급방안(‘21.2.4.)｣에 따라 추진 중인 도심 공공주택 복합사업 등에 대해 민간제안 통합공모를 개시(7.23.∼8.31. 40일간 접수)한다고 밝혔다.

그간 3080+ 사업후보지는 지자체가 제안한 부지를 중심으로 사업 타당성 등의 검토를 거쳐 발표해 왔으나, 이번 통합공모를 통해 지역 주민이 직접 사업을 제안할 수 있는 길이 열리게 되었다.

또한, 최근 근거 법률 개정도 완료(6.29.국회통과, 9.21. 시행예정)됨에 따라 앞으로 사업 확산 및 진행이 가속화될 것으로 예상된다.

1) 제1차 민간제안 통합공모 시행방안

국토부는 2.4대책 발표 이후, 지자체로부터 428곳을 제안받아 약 12.6만호 규모에 해당하는 총 111곳의 도심 내 후보지를 선정하였다.(공공택지, 신축매입 포함 시 약 24.9만호 규모)

하지만, 지자체 제안 상당수가 서울에 집중(317곳)되어 있어 그간 발표한 후보지 역시 서울 중심으로 선정(후보지의 72% 수준) 되었다.

이에, 지자체 제안이 미흡한 서울 외 지역에 대해서는 민간제안 등으로 후보지 발굴 방식을 다각화하여, 충분한 후보지를 확보하고자 “3080+ 민간제안 통합공모(1차)”를 실시하기로 하였다.

이번 공모 대상사업은 ｢3080+ 주택공급방안｣에 따른 新사업 중 공공이 사업에 참여하는 도심 공공주택 복합사업 등 4개 사업*이다.

* ① 도심복합사업, ② 공공정비사업(재개발·재건축·직접시행), ③ 주거재생혁신지구, ④ 소규모재개발·재건축(공공참여형으로 한정)


공모 대상지역은 그동안 지자체 제안이 상대적으로 적었던 경기ㆍ인천과 지방 광역시(부산·대구·대전·광주·울산)로 정하였다.

* 서울은 지자체의 적극적인 참여(317곳 제안)로 후보지가 다수 발굴·선정(80곳)된 점을 고려, 금번 공모에서는 제외→하반기 사업추진상황에 따라 필요시 공모 추진


공모신청은 지자체를 제외한 지역주민(토지등소유자) 등 민간이 자체적으로 사업구역을 설정*한 후, 해당 구역 내 토지등소유자의 10%이상 동의(소유자수 또는 면적)를 확보하면 사업을 제안할 수 있다.

* 3080+ 통합지원센터를 통해 지정요건 적합여부, 사업경계 설정 등 컨설팅 지원
** 지자체·공공기관 사업제안은 통합공모와 별개로 수시접수(서울 포함)


사업제안은 7월 23일(금)부터 8월 31일(화)까지 40일간 3080+ 통합지원센터에서 접수받으며, 9월말부터 후보지를 선정ㆍ발표*할 계획이다.

* 지자체별 민간제안 건수, 평가일정 등을 고려하여 9월말부터 지역별 순차발표


이를 위해 우선 LHㆍ지방공사가 민간이 제안한 사업구역에 대해 입지 적합성ㆍ개략사업성 등을 검토하고, 국토부는 지자체와 함께 구성한 평가위원회를 통해 사업의 시급성ㆍ기대효과 등을 종합적으로 고려하여 후보지를 선정할 계획이다.

후보지로 선정된 구역에 대해서는 LHㆍ지방공사가 지자체 협의 등을 거쳐 세부 사업계획(안)을 마련한 후, 지구지정 제안 등 법정절차를 착수할 계획이다.

※ 공모에 대한 자세한 사항은 한국토지주택공사 누리집(www.lh.or.kr, 고객지원센터>새소식>공모안내)을 통해 확인할 수 있으며, 추가 문의는 3080+ 통합지원센터(☎ 1670-3080, 02-6016-9516, 9518)로 문의하여 주시기 바랍니다.


2) 3080+ 사업 추진현황

➊ 도심 공공주택 복합사업

도심 복합사업은 최초 후보지발표(3.31.) 이후 40여일 만에 본 지구지정 요건인 2/3 주민동의를 확보하는 구역이 나타나는 등 높은 주민호응을 보이고 있다.

특히, 기존 재개발사업의 경우 주민동의가 필요한 조합설립까지 평균 약 2∼5년*이 소요되는 점을 고려하면, 도심 복합사업이 3∼4개월만에 동의를 확보하는 것은 전례 없이 빠른 상황이다.

* 정비예정지구 고시부터 약 5.4년, 정비구역 지정부터 약 2.2년이 소요


또한, 최근 법률 개정 등으로 제도의 불확실성이 해소되고 사업이 본격 가시화됨에 따라 후보지 52곳 중 8곳이 2/3이상, 30곳이 10%이상 동의를 확보하는 등 주민동의 속도가 지속해서 빨라지고 있다.

* 10% 초과동의 추이 : 3곳(4.14)→6곳(5.12)→12곳(5.26)→21곳(6.23)→30곳(7.22)
** 2/3 초과동의 추이 : 1곳(5.12) →2곳(5.26)→4곳(6.23)→8곳(7.22)


이처럼 예상보다 빠른 속도로 주민동의를 확보할 수 있는 것은 공공이 사업에 직접 참여함에 따른 장점과, 그럼에도 민간개발시 주민에게 부여되는 선택권이 충분히 보장되는 점 등이 주민들이 적극적으로 참여할 수 있는 동력으로 작용한 것으로 분석되었다.

(사업성 개선) 도시규제 완화 등 과감한 인센티브를 통해 사업성이 대폭 개선되어 주민 부담금이 감소되는 효과가 있다.

* 은평구 A구역은 사업성 저하로 정비구역 지정 후 7년간 사업이 정체되다가 정비구역 해제→도심 복합사업 통해 민간 자력개발보다 30%p 추가수익 가능


(신속한 추진) 공기업의 사업관리로 주민 갈등을 해소할 수 있고, 통합심의 등 절차 간소화를 통해 신속한 사업추진*이 가능하다.

* 민간정비사업 소요기간 평균 13년 vs 공공정비사업 평균 5년


(주민 선택권) 민간브랜드 선정, 주민협의체 운영 및 신규 아파트 우선공급 등 민간 재개발사업 수준의 주민 선택권이 보장된다.

현재까지 본 지구 지정요건인 2/3동의를 확보한 8곳(약 1만호)은 법 시행(9.21. 예정) 즉시 예정지구로 지정하고, 지자체 협의 등을 거쳐 이르면 11월부터 순차적으로 본 지구로 지정할 계획이다.

➋ 공공정비사업

공공재개발·재건축은 지난 14일부터 관련 도시정비법령이 시행됨으로써 제도적 기반이 완비되어, 앞으로 근거법령에 따라 공공재개발 28곳, 공공재건축 4곳 등 32곳(3.4만호)의 후보지에서 사업을 속도감 있게 추진할 수 있게 되었다.

공공재개발은 서울시 1차 후보지 8곳(정비구역) 중 용두1-6(SH), 신설1(LH), 신문로(SH), 흑석2(SH) 등 4곳이 시행자지정을 신청*하였고, 이 중 용두1-6(7.15)과 신설1(7.22)이 시행자지정을 완료하였다.

* 법정요건(단독시행) : (일반재개발) 토지주 2/3, (재정비촉진지구) 토지주 1/2


또한, 서울시 2차 후보지 16곳(신규구역) 모두 주민설명회를 개최하였으며, 주민중심으로 ‘사업준비위원회’를 구성하고 공공-주민간 업무협약을 체결하기 위한 주민 협의를 진행하고 있다.

공공재건축은 선도사업지 4곳 중 망우1(LH, 75% 동의)이 시행자지정 동의 요건(50%이상)을 충족하였으며, 다른 구역에서도 심층컨설팅 설명 및 시행자지정을 위한 동의 절차를 진행하고 있다.

앞으로 국토부는 주민 사업주체 구성을 지원하고, 연내 정비계획을 수립하는 후보지가 나올 수 있도록 할 계획이다.

한편, 국토부는 공공 직접시행 정비사업 후보지발굴을 위해 현재까지 지자체·주민·협회로부터 66곳을 추천받았으며, 주민의 추진의지가 강하고 노후도 기준을 만족하는 등 정비여건이 성숙한 곳은 주민설명회를 통해 사업 참여를 독려할 계획이다.

➌ 소규모주택정비 및 도시재생

소규모주택정비 관리지역 및 주거재생혁신지구는 선도사업 후보지 27곳(4.29. 선정)에 대해 각 후보지별로 주민설명회를 거쳐 계획(안)을 마련 중으로 연내 관리지역 및 혁신지구를 지정하는 후보지가 나올 수 있도록 할 계획이다.

* 9월 중 지자체 대상 추가 후보지 접수 예정


[ 2. 허위신고 기획조사 ]

부동산 거래동향 분석 및 실거래 조사 전담조직으로 새롭게 출범한 국토부 ‘부동산거래분석기획단*’이 지난 2월말부터 진행해온 부동산 거래 허위신고에 대한 기획조사 결과를 발표했다.

* 단장 이하 3개 팀(정원 23명)으로 구성되어 지난 4월 출범하였으며, 국세청·금융위·경찰청 등 파견인력의 세무·금융 전문성을 활용한 실거래 조사 추진 중


취득세 중과 회피를 위해 지방 중소아파트에 투기성 매수가 급증하고, 허위 거래신고 등 시장교란이 있다는 문제제기가 있어 투기성 이상거래에 대한 1차 기획조사*를 실시한 바 있다.

* 법인이 다운계약으로 아파트 10채를 집중매수한 사례 등 244건 적발(’21.4.20일 발표)


이어서 이번 기획조사는 시세를 띄울 목적으로 아파트를 고가에 계약했다고 허위로 신고하는 등의 시장교란행위에 집중하여, 실수요자를 위해 투명한 부동산 시장 환경을 조성하기 위하여 추진하였다.

먼저, 계약 해제 시 해제신고가 의무화된 2020년 2월 21일부터 2020년 12월 31일까지 이뤄진 71만 여건의 아파트 거래 등기부 자료(5.12일 기준)를 전수조사하였다.

이를 통해 거래신고는 있었으나 잔금지급일 이후 60일이 지나도 소유권이전등기 신청*을 하지 않은 거래 2,420건을 적발했다.

* ｢부동산등기특별조치법｣에 따라 잔금지급일 이후 60일 이내 등기신청 필요


적발된 2,420건의 거래는 ①허위로 거래신고했거나, ②계약 해제 후 해제신고를 하지 않았거나, 또는 ③정상거래 후 등기신청만 하지 않은 경우로 구분할 수 있는데 3가지 모두 과태료* 처분 대상이다.

* 거짓으로 거래신고한 경우 : 3천만원 이하의 과태료(｢부동산거래신고법｣ 제28조제1항)
해제신고를 하지 않은 경우 : 5백만원 이하의 과태료(｢부동산거래신고법｣ 제28조제2항)
등기신청을 하지 않은 경우 : 취득세 5배 이하의 과태료(｢부동산등기특별조치법 제11조)


특히 허위신고나 해제신고 미이행은 해당단지ㆍ인근지역의 시세 등 시장을 교란할 수 있으므로, 발생현황을 지속 모니터링하고 의심정황이 포착되면 집중조사에 나설 방침이다.

이와 함께, 허위신고 등이 의심되는 거래를 선별하여 집중적인 실거래 조사를 진행했다.

조사 대상은 2020년 2월 21일부터 1년간 이루어진 아파트 거래 중 규제지역(투기과열지구·조정대상지역) 내에서, 특정인이 반복하여 다수의 신고가(新高價) 거래에 참여한 후 이를 해제한 거래 821건이다.

거래당사자간 특수관계, 계약서 존재, 계약금 수수 여부 등을 확인하여 허위로 신고가 이루어졌는지 여부를 중점 검토한 결과, 총 69건의 법령 위반 의심사례를 확인했으며 특히 이 중 자전거래·허위신고로 의심되는 12건의 거래를 적발했다. 이러한 자전거래로 해당 단지 실거래가가 상승하는 등 시장교란도 발생*하였다.

* 남양주 A단지의 경우 자전거래 이후 현재까지 28건의 거래에서 약 17% 높아진 가격 유지, 청주 B단지의 경우 현재까지 6건의 거래에서 약 54% 높아진 가격 유지, 창원 C단지의 경우 자전거래 이후 약 29% 높은 가격에 15건 거래되다가 7개월 후 다소 하락


조사로 밝혀진 자전거래·허위신고의 주요 사례는 다음과 같다.

※ 자전거래(｢공인중개사법｣ 위반) : 공인중개사가 부당한 이익을 얻거나 제3자에게 부당한 이익을 얻게 할 목적으로 거짓으로 거래가 완료된 것처럼 꾸미는 등 중개대상물의 시세에 부당한 영향을 주거나 줄 우려가 있는 행위


[ 사례1 ] 중개사가 처제의 아파트를 자녀들 명의로 신고가 매수 신고하고, 다시 제3자에게 높은 가격(1.1억↑,46%)으로 중개 후 종전 거래를 해제

허위거래를 통해 부당한 이익을 얻을 목적으로, 중개사가 시세 2.4억원인 처제의 아파트를 딸 명의로 3.15억원에 매수 신고(’20.6월) 후 해제(’20.9월)하고 아들 명의로 다시 3.5억원에 매수 신고(’20.11월)했다.

* 딸, 아들의 거래 모두 계약서가 없고 계약금도 수수하지 않음


그 후 위 아파트를 제3자에게 3.5억원에 매매중개(’20.12월 계약)하여 처제는 시세보다 1.1억원의 이득을 얻고, 아들의 종전 거래를 해제신고(’20.12월)하여 “자전거래”(｢공인중개사법｣ 위반) 및 “허위신고”(｢부동산거래신고법｣ 위반)가 의심된다.

[ 사례2 ] 중개보조원이 아파트를 본인 명의로 新고가 매수 신고하고, 다시 제3자에게 높은 가격(2.9천만↑,59%)으로 중개 후 종전 거래를 해제

허위거래를 통해 부당한 이익을 얻을 목적으로, 중개보조원이 시세 5천만원인 아파트를 본인 명의로 7.95천만원에 매수 신고(’20.9월)했다.

그 후 위 아파트를 제3자에게 7.95천만원에 매매중개(’20.9월 계약)하여 시세보다 2.95천만원 높은 가격에 중개하고, 본인의 종전 거래를 해제신고(’20.10월)하여 “자전거래”(｢공인중개사법｣ 위반) 및 “허위신고”(｢부동산거래신고법｣ 위반)가 의심된다.

[ 사례3 ] 분양대행회사가 아파트 2채를 대표ㆍ이사 명의로 新고가 매수 신고하고, 제3자 2명에게 높은 가격(0.65억↑,29%)으로 매도 후 종전 거래를 해제

허위거래를 통해 부당한 이익을 얻을 목적으로, 분양대행회사가 소유한 시세 2.28억원 아파트 2채를 사내이사에게 2.99억원에 매도 신고하고, 대표이사에게 3.04억원에 매도 신고(’20.7월)했다.

* 사내이사·대표이사의 거래 모두 계약서가 없고 계약금도 수수하지 않음


이후 위 아파트 2채를 제3자 2명에게 각각 2.93억원에 매도(2건 모두 ’20.7월 계약)하여 회사는 시세보다 1.3억원의 이득을 얻고, 대표이사·사내이사의 종전 거래를 해제신고(2건 모두 ’20.7월)하여 “허위신고(｢부동산거래신고법｣ 위반)”가 의심된다.

그 외의 주요 법령 위반 사례는 다음과 같다.

[ 사례4 ] 매도인이 계약해제를 요청하면서 매수인에게 받은 계약금의 2배를 반환했으나, 매수인이 이 금액에 대한 기타소득세 미납부

매수인이 계약금 6.5천만원을 지급(’20.11월)한 후, 매도인이 개인사정으로 계약해제요청(’20.12월)하며 받은 금액의 2배인 1.3억원을 반환했다.

매수인은 계약해제를 통해 6.5천만원의 이득을 보았으나, 이에 대한 기타소득세를 미납부하여 ｢소득세법｣ 위반이 의심된다.

이번 기획조사를 통해 시세조종 목적으로 거짓으로 거래가 완료된 것처럼 높은 가격에 거래신고만 하고 추후 이를 해제신고하는 소위 ‘실거래가 띄우기’ 사례를 최초로 적발하는 성과가 있었다.

이러한 결과를 바탕으로 향후 新고가 신고하고도 등기신청이 없는 사례, 新고가 신고 후 해제된 거래 등을 면밀히 추적 분석하여 ‘실거래가 띄우기’가 시장에서 근절되도록 할 계획이다.

국토교통부는 부동산 등기자료 비교·분석을 통해 확인된 허위신고 의심거래 2,420건, 실거래 심층조사를 통해 법령 위반 의심사례로 확인된 거래 69건에 대하여, ｢공인중개사법｣ 위반 등 범죄 의심건은 경찰청에 수사의뢰하고, 탈세 의심건은 국세청에 통보하여 탈세혐의 분석이 이루어지도록 하며, 허위신고 등 ｢부동산거래신고법｣ 위반 의심건은 관할 지자체에 통보하여 과태료를 부과하도록 할 예정이다.

국토교통부 김수상 주택토지실장은 “도심 내 주택공급을 위한 3080+ 사업이 높은 주민동의와 제도적 기반을 토대로 본 궤도에 오르고 있고, 민간제안 통합공모를 통해 주민 수요가 많은 지역에 확산될 것으로 기대된다“며, “이러한 공급대책의 본격 시행과 함께 부동산 시장 거래질서를 훼손하는 일부 투기세력의 시장교란행위를 적극 적발하여, 실수요자 중심의 시장 질서를 확립해 나가겠다”고 밝혔다.
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