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세종사이버대학교 부동산학과 조덕훈교수

현) 서울시 강북구청 공동주택관리 분쟁조정위원회 위원
현) 부동산자산관리사, 빌딩경영관리사 출제위원
현) 한국부동산분석학회, 한국지역학회 이사
현) 한국건설경제산업학회 부회장
전) 국토해양부 지역개발사업 평가위원, 행정안전부 지방공무원 출제위원
전) 미국 캘리포니아주 샌디에고 주립대학교 Visiting Scholar

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공유자 우선매수신고란 무엇일까?
분야 경매 조회 384


공유자 우선매수신고란 무엇일까?





공유자 우선매수신고란 우리나라의 고유한 제도로서 부동산경매물건의 일부 지분이 경매로 나왔을 때, 다른 공유자가 해당 경매물건에 대해 우선매수할 수 있도록 허용하는 제도이다. 아래 <그림>처럼, 물건기본정보의 물건비고란에 ‘공유자 우선매수신고 제한 있음’이라고 명시되어 있고, 매각물건명세서의 비고란에도 ‘공유자 우선매수신고 제한 있음“이라고 표기되어 있다.













(출처: 부동산태인)



그렇다면, 이러한 ‘공유자 우선매수신고 제한 있음’의 의미는 무엇이고, 공유자 우선매수신고의 구체적인 효력, 근거법과 권한행사절차 등은 무엇일까? ‘공유자 우선매수신고 제한 있음’의 의미를 알기 위해서는 공유자 우선매수신고의 구체적인 효력부터 알아둘 필요가 있다.

앞의 <그림>에서 제시된 아파트 경매물건처럼 2명 이상이 공동으로 소유하고 있었는데, 공동소유자들 중에서 채무관계 등의 이유로 일부지분이 경매법원에 나오는 경우가 있다. 이때, 다른 지분을 가진 공유자는 경매로 나온 해당 일부지분에 대해 매각기일까지 매수신청의 보증을 제공하고 최고가매수신고가격과 동일한 가격으로 우선 매수신고를 할 수 있다. 이렇게 공유자 우선매수신고가 있으면 경매법원은 다른 입찰자의 최고가매수신고가 있어도 해당 공유자에게 매각을 허가해야 한다. 즉, <그림>에 나온 아파트 경매물건에 대해 다른 입찰자가 최고가매수신고를 하더라도 해당 아파트의 다른 공유자가 우선매수신고를 하게 되면 그 공유자에 매각이 허가된다.



이처럼 공유자 우선매수신고를 허용하는 근거법은 민사집행법이다. 민사집행법 제140조에서 공유자의 우선매수권에 대해 규정하고 있다. 제1항에서 “공유자는 매각기일까지 제113조에 따른 보증을 제공하고 최고매수신고가격과 같은 가격으로 채무자의 지분을 우선매수하겠다는 신고를 할 수 있다”고 명시하고 있다. 제2항에서 “제1항의 경우에 법원은 최고가매수신고가 있더라도 그 공유자에게 매각을 허가하여야 한다”고 규정하고 있고, 제3항에서 “여러 사람의 공유자가 우선매수하겠다는 신고를 하고 제2항의 절차를 마친 때에는 특별한 협의가 없으면 공유지분의 비율에 따라 채무자의 지분을 매수하게 한다”고 명시하고 있다. 제4항에서 “제1항의 규정에 따라 공유자가 우선매수신고를 한 경우에는 최고가매수신고인을 제114조의 차순위매수신고인으로 본다”고 규정하고 있다.



아울러, 민사집행법에서 대법원규칙에 위임한 사항을 규정한 민사집행규칙 제76조를 보면, 공유자의 우선매수권 행사절차 등이 좀 더 구체적으로 명시되어 있다. 제1항에는 “법 제140조제1항의 규정에 따른 우선매수의 신고는 집행관이 매각기일을 종결한다는 고지를 하기 전까지 할 수 있다”고 규정하고 있다. 제2항에는 “공유자가 법 제140조제1항의 규정에 따른 신고를 하였으나 다른 매수신고인이 없는 때에는 최저매각가격을 법 제140조제1항의 최고가매수신고가격으로 본다”고 명시하고 있다. 제3항에는 “최고가매수신고인을 법 제140조제4항의 규정에 따라 차순위매수신고인으로 보게 되는 경우 그 매수신고인은 집행관이 매각기일을 종결한다는 고지를 하기 전까지 차순위매수신고인의 지위를 포기할 수 있다”고 규정하고 있다.



이와 같이, 우리나라 민사집행법에서는 경매물건의 다른 공유자에게 우선매수신고를 허용함으로써 여러 입찰자보다 유리한 입장에 서게 하고 있다. 만일, 일부지분이 경매로 나온 물건에 대해 공유자로 하여금 우선매수신고를 제한없이 허용하면 어떻게 될까? 그렇게 되면 해당 경매물건은 입찰자가 선뜻 나서지 않아 유찰이 많아질 것이고, 그 결과 매각가격이 낮아질 것이며, 그때 공유자가 매우 저렴하게 매수하게 될 것이다. 이것은 결코 바람직한 모습이 아니고 공유자 우선매수신고제도의 취지에도 부합되지 않는다.



예전에는 공유자 우선매수신고에 대해 제한을 두지 않았는데, 예상치 않는 여러 부작용이 나타나자 최근에는 경매법원에서 이에 대해 제한을 두고 있다. 앞의 <그림>에서 보는 바와 같이, 해당 경매물건의 매각물건명세서 비고란에 특별매각조건으로써 “공유자 우선매수신고 제한 있음”을 명시하고 있다. 1회에 한해서만 공유자에게 우선매수신고를 허용하는 것이다. 이렇게 함으로써 공유자가 악의적으로 공유자 우선매수신고제도를 이용하는 것을 방지하고자 한다.



경매법원에 나오는 수많은 경매물건을 보면, 매각물건명세서에 다양한 정보들이 기재되어 있음을 알 수 있다. 물론 매각물건명세서에 나타나지 않는 정보들도 있다. 여하튼 매각물건명세서에 기재된 정보들 중에서 “공유자 매수우선신고 제한 있음”이라는 문구가 나타나면, 필자가 앞에서 제시한 내용들을 염두해 두고서 입찰에 신중히 참여하기를 바란다. <끝>



부동산태인 칼럼리스트 세종사이버대학교 부동산학과 교수 조덕훈



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