기업형 주택임대사업 육성을 통한

중산층 주거혁신 방안

2015. 1. 13

관 계 부 처 합 동

						목 차

I. 추진배경	1

II. 기업형 임대사업 육성 전략	4

III. 기업형 임대사업 육성 방안	9

1. 규제 개혁	9

2. 택지 지원	14

3. 자금 지원	20

4. 세제 지원	25

5. 인프라 구축	29

IV. 기대효과	33

V. 향후 추진계획	34

I. 추진배경

□ 집에 대한 인식이 ‘소유’에서 ‘거주’로 변함에 따라, 자가점유율*은 지속 감소하는 반면, 임대주택에 대한 수요는 꾸준히 증가

* 자가점유 비중(%) : (06년) 55.6 (08년) 56.4 (10년) 54.3 (12년) 53.8 (14년e) 53.6

□ 반면, 임대주택 공급은 저금리, 낮은 집값 상승 기대감 등으로 인해 전세에서 월세*로 빠르게 전환

* 월세는 대부분 보증부월세이며, 순수월세는 1∼2인 가구용 오피스텔 등에 국한

ㅇ ‘12년 주거실태조사에서는 전체 임차가구중 월세 가구 비중(49.9%; 보증부 42.9%, 순수 7.0%)이 전세가구 비중(50.1%)보다 낮았으나,

- ’14년 월세비중(55.0%, 보증부 50.2%)은 전세비중(45.0%)을 크게 초과

ㅇ ‘14년 11월 누계 전월세 거래량 중 보증부월세*가 차지하는 비중은 41.0%로, ‘11년 같은 기간 대비 8.0%p 증가

* 전월세거래 통계는 확정일자를 기준으로 작성되어, 순수월세 통계는 미포함

□ 월세시대에 진입하면서, 서민 및 중산층의 주거 불안이 증가

ㅇ 전세 < 보증부월세 < 월세 順으로 주거비 부담*이 증가

* 소득대비 임대료 비중(‘14 주거실태조사) : (전세) 10.1% (보증부) 14.0% (월세) 18.3%

ㅇ 잦은 이사*로 인해 주거 안정성이 약화

* ‘14년 11월 누계 전월세거래는 134만건으로, ’13년 동기 126만건 대비 6.9% 증가

□ 주거불안을 줄이기 위해서는 장기간 거주 가능하고 임대료도 안정적으로 관리되는 등록(제도권) 임대주택 재고가 충분히 확보될 필요

ㅇ 그러나, ‘13년 기준으로 약 800만 임차가구(총 1,800만 가구의 44.4%) 중에서 20.1%인 161만 가구만 등록 임대주택*에 거주

* 일본은 전체 임대주택(총 1,445만호, ‘13년)의 80%를 전문기관이 위탁 관리

□ 특히, 등록 임대주택 중 서민층이 주로 거주하는 공공부문의 임대주택 재고는 ‘06년 49만호에서 ’13년 97만호로 98.0% 증가한 반면,

ㅇ 중산층을 대상으로 하는 민간부문의 등록 임대주택 재고는 같은 기간 84만호에서 64만호로 오히려 23.8% 감소*하였음

* 민간부문은 잦은 분양전환(최근 5년간 연 3.4만호) 등으로 등록임대 재고 감소

구 분	‘06	‘08	‘10	‘12	‘13
임차가구	656만호	667	747	769	800e
등록임대	133만호	134	139	148	161
(공공부문)	(49만호)	(62)	(76)	(89)	(97)
(민간부문)	(84만호)	(72)	(63)	(59)	(64)

□ 중산층을 대상으로 하는 민간 임대주택은 재고도 부족하지만,

각종 규제로 인해 품질도 떨어져* 중산층이 거주를 기피하는 경향

* 민간이 건설한 공공임대 하자민원은 ‘14년 2,289건으로 ‘13년 대비 22.2% 증가

□ 이에 따라, 임차거주를 희망하는 중산층은 상대적으로 사적인 임대시장에 더 많이 의존*하게 되어 주거불안이 더 커지는 경향

* 5∼8분위 가구중 임차가구는 45.5%이며, 이 중 90.3%가 민간임대에 거주(‘14년)

ㅇ 사적 임대주택에 거주하면서 느끼는 불안요인은, 계약만료후 임대료 상승(49.4%), 짧은 계약기간(29.4%), 임대기간 중 퇴거요구(24.9%) 順

◈ 우선, 서민층을 위한 공공임대주택 재고를 지속 확충

ㅇ ‘15년에는 공공임대주택 입주물량을 연 11만호에서 12만호로

늘리고, ’16년 이후에도 입주물량을 지속 확대

◈ 그간 상대적으로 지원이 부족했던 중산층에 대해서는, 민간의

활력을 통해 임대주택 재고를 획기적으로 늘릴 필요

ㅇ 특히, 규모의 경제를 갖추고 수준 높은 주거서비스를 제공할

수 있는 기업형 주택임대사업을 집중적으로 육성할 필요

참고 1		등록된 민간 임대주택 현황

□ 등록된 민간임대는 취득 방식에 따라 건설임대 및 매입임대로 구분

ㅇ 건설임대는 다시 기금이나 택지를 지원받아 건설하는 민간건설 공공임대와 별도 지원이 없는 민간건설 일반임대로 구분되며,

- 민간건설 공공임대는 임대의무기간이 5년 또는 10년이며(각 2.5년 및 5년후 분양전환 가능), 입주자격, 초기임대료, 분양전환가격 등에 있어서 LH 등 공공이 건설하는 임대주택과 동일한 규제 적용

- 민간건설 일반임대는 임대의무기간(5년, 중간에 분양전환 없음) 및 임대료 상승률 제한(연 5%) 外는 별도의 규제가 없음

ㅇ 매입임대는 임대기간이 10년인 준공공임대와 5년인 민간임대로 구분되며, 준공공임대가 상대적으로 세제·기금 혜택이 큼

□ 등록된 민간임대(‘13년말)중 민간건설 공공임대 재고는 총 14.7만호,

민간건설 일반임대는 총 16.5만호, 매입 민간임대는 32.6만호 수준

* 준공공임대는 ‘13.12월 도입되었으며, ’14.12월 현재 503호 등록

건 설

매 입

민간건설 공공임대

민간건설 일반임대

임대의무기간

5년 / 10년

5년

분양전환시기

2.5년 / 5년

X

기금지원

○

X

세제지원

○

○

임대조건규제

강

약

준공공매입

10년임대

민간매입

5년임대

II. 기업형 임대사업 육성 전략

◈ 기업형 임대사업자는, 직접 임대주택을 건설하거나 기존 주택을 매입하는 방식을 통해 대규모로 임대주택을 관리해나가며,

ㅇ 직접 또는 위탁의 방식으로 임차인의 수요에 맞게 세탁, 청소, 이사, 육아, 수선 등 종합 주거서비스를 제공할 수 있는 사업자

1. 기업형 임대사업 현황

□ 국내의 민간 임대사업자(‘13년말, 8.0만명)는 대부분 영세한 규모

ㅇ 매입임대 사업자(6.8만명)가 관리하는 임대주택은 평균 4.7호, 건설임대 사업자중 소규모 건축업체(9,917개)는 평균 14.4호에 불과하며, 기업형태의 주택업체(1,947개)도 평균 87.5호를 관리(전체 평균 7.9호)

* 일본의 임대사업자 평균 관리호수 4,765호, 상위 10개사는 평균 30만호 관리

□ 주택업체가 공급하는 임대주택 수는 최근 증가 추세이나(‘12년 1.9만 → ’13년 2.7만호), 분양주택 물량에 비해 크게 낮은 수준이며,

* 연 주택건설 물량 중 임대 비중 : ‘10년 1.5%, ’11년 1.3%, ‘12년 4.5%, ’13년 5.2%

ㅇ 대부분 장기 임대보다는 임대의무기간(5년 임대는 2.5년, 10년은 5년) 이후 분양전환에 초점을 두고 있어, 재고물량* 확충이 곤란

* 주택업체의 임대주택 재고물량 : ‘10년 23.7만호, ’11년 19.9, ‘12년 17.2, ’13년 17.0

□ 또한, 주택업체가 건설하는 임대주택은 품질측면에서도 분양주택에 비해 떨어지고 노후화도 빨리 진행되어, 부정적인 이미지 형성

ㅇ 건설업체도 일부 중견업체 위주로 참여하고, 대형업체 참여는 저조

□ 기업형 매입임대 사업자 육성을 위해 도입한 주택임대관리회사는 현재 100여 곳이 등록되어 있으나, 총 관리호수는 2,600호에 불과

2. 기업형 임대사업 부진 원인

□ 시장이 아직 초기상태

ㅇ 임차인들은 여전히 월세에 대한 심리적 거부감이 강하고,

ㅇ 보증금 비중이 높은 월세가 지배적(월세의 150배가 평균적인 보증금)이라서 안정적인 임대수익 흐름 확보가 곤란하여,

ㅇ 투자자 목표수익률은 5∼6%인데 반해, 실제수익률은 2∼3%에 불과

□ 규제는 과도한 반면, 인센티브는 부족

ㅇ 민간 건설업체라 하더라도 기금을 지원받거나 공공택지에서 임대주택을 건설하는 경우, LH 등 공공부문과 동일한 임대 규제 적용

ㅇ 임대사업자로 등록시 세원노출, 건보료 증액 등의 부담이 늘게 되나, 세제지원 등은 미미(준공공임대 세제혜택은 연 평균 54만원 수준)

□ 임대주택 지을 땅이 부족

ㅇ 공공택지는 도심외곽에 주로 공급되어 수익성 확보가 어렵고,

민간택지는 땅값이 비싸고 택지개발에 과도한 시간 소요

□ 건설사들은 아직 분양사업에 집중

ㅇ 대부분의 건설사들은 단기적인 수익흐름이 가능한 분양시장에

집중하고, 장기적인 리스크 관리가 필요한 임대시장에는 소극적

ㅇ 특히, 대기업은 브랜드 이미지 훼손과 민원발생을 우려, 진입 기피

□ 수익률이 높은 주거서비스 기반 미흡

ㅇ 적정한 임대 수익률 확보를 위해서는 부가가치가 높은 서비스

제공이 필요하나, 업체들이 아직 소극적이고 일부 업종은 진출 제한

* 일본은 건설업, 주택관리업, 중개업간 장벽이 없어 기업형 종합임대관리 활성화

3. 기업형 임대사업 육성 필요성

□ 안심하고 오랫 동안 거주 가능

ㅇ 2년 단위로 과도한 보증금 증액, 비자발적 퇴거 위험에 노출되는 사적 임대시장과 달리, 기업형 임대는 장기간 안정적으로 거주 가능

□ 수준 높은 주거 서비스를 저렴하게 제공

ㅇ 맞벌이 부부, 은퇴층 등을 위한 청소, 육아, 세탁 등 차별화된 주거 서비스를 제공 가능하며, 규모의 경제를 통해 서비스 비용도 절감

□ 선진화된 임대차 문화 정착

ㅇ 사적인 임대시장과는 달리 기업형 임대주택에서는 집주인과 갈등 없이 시설물 하자보수, 물품 교체 등의 서비스를 받을 수 있으며,

ㅇ 소위 ‘깡통전세’ 등에 따른 보증금 미반환 리스크를 낮출 수 있고,

신혼부부 등 목돈 마련이 어려운 계층의 보증금 부담도 최소화

□ 중산층 주거선택권을 넓혀 전세압력 완화

ㅇ 고액전세에서 거주하는 중산층을 보증부 월세형태의 기업형 임대로 이동을 유도하고, 이를 통해 간접적으로 서민층 전세공급 확대

□ 분양시장 공급과잉을 완화하고, 중산층 임대주택 재고도 확충

ㅇ 공급과잉이 우려되는 신규 분양주택 물량을, 특히 3∼4인 가구를 주요 대상으로 하는 기업형 임대주택 물량으로 전환하여, 신규 분양시장 안정 → 기존 주택 수요확대 → 전월세값 안정 유도

□ 국내 건설업의 신성장 동력 기반 마련

ㅇ 아직 단순 시공단계에 집중하고 있는 국내 건설업을 계획, 시공, 관리 전 단계를 포괄하는 고부가가치 산업으로 전환 유도

* 일본은 기업형 임대산업의 연 매출액이 20조원이며, 종사자 수만 25만명 수준

4. 기업형 임대사업 육성 전략

기업형 임대주택 = 중산층 주거혁신 = 민간임대 정책의 새로운 전환점

□ 기업형 임대사업 육성은, 중산층에게 새로운 주거선택권 제공

◈ 분양주택과 유사한 품질의 임대주택에서,

◈ 수준 높은 주거서비스를 받을 수 있고,

◈ 임대료도 적정수준에서 관리되며,

◈ 비자발적인 퇴거 위험 없이, 장기간 안정적으로 거주 가능

□ 기업형 임대 육성은, 주택시장 및 거시경제 전반에도 긍정적 효과

◈ 주택 임대차 시장 선진화를 유도하고,

◈ 전세압력을 줄여서 전월세 시장을 안정시키고,

◈ 새로운 일자리 창출 등으로 내수시장을 활성화

□ 그러나, 기업형 임대주택은 아직 수요도 초기상태이고 공급기반도 부족하므로, 충분한 지원을 통해 선제적으로 시장을 육성할 필요

□ 이를 위해, 기존 임대주택 정책 틀을 ‘규제’에서 ‘지원’으로 전면 개편

◈ 적정 수익률 확보를 위해 규제는 최소화하고, 지원은 최대화

◈ 특히, 기업형 임대에 대해서는 추가적인 혜택을 제공

◈ 제도개편을 위해, ‘민간 주택임대사업 육성법’을 제정

◈ 법 제정 이전이라도, 지침개정 등을 통해 속도감 있게 추진

□ 기업형 임대사업 육성을 2015년 국토부 핵심 정책과제로 추진하고,

이를, 『중산층 주거혁신, ‘NEW STAY’ 정책』으로 브랜딩

참고 2		'중산층 주거혁신, NEW STAY'

□ 브랜드 의미

ㅇ ‘소유’보다는 ‘거주’의 개념으로서 ‘Stay’

ㅇ Home Stay, Temple Stay처럼 편안하게 거주하는 ‘Stay’

ㅇ 임대나 렌탈 보다는 수준이 높은 주거 개념으로서 ‘Stay’

ㅇ 2년 단위로 재계약하면서 생기는 여러 불편을 최소화 할 수 있는

새로운 개념의 주거형태라는 점에서 ‘New’ Stay

□ 브랜드 로고

□ 브랜드 활용

ㅇ 2015년 경제정책방향 6대 정책과제중 하나이며,

국토부의 2015년 핵심 정책과제인 ‘기업형 주택임대 육성’을

‘중산층 주거혁신, New Stay 정책'으로 命名

'기업형 임대사업 육성 = 중산층 주거혁신 = NEW STAY 정책'

ㅇ 기업형 임대사업자는 각 회사의 분양주택 브랜드에 ‘Stay' 또는

‘Stay 8’(8년 거주)라는 단어를 추가해서 임대브랜드로 전환 가능

『△△△ Stay』,『◯◯◯ Stay 8』, 『□□□□ Stay 8』

ㅇ 별도의 홈페이지를 구축(www.newstay.go.kr) 해서,

‘New Stay’ 정책정보 및 기업형 임대주택 입주정보 등 제공

III. 기업형 임대사업 육성 방안 ; (1) 규제 개혁

◈ 민간임대 주택에 대한 핵심규제를 6개 → 2개로 축소

◈ 민간임대를 기업형 임대와 일반형 임대로 단순화

◈ 기업형 임대는 일정호수 이상의 임대주택을 8년 이상 임대하고,

종합 주거서비스를 제공할 수 있는 사업자

◈ 일반형 임대는 임대기간에 따라 8년 장기임대 ( = 준공공임대)와
4년 단기임대로 구분

1. 규제 최소화 (핵심규제 6개 → 2개로 축소)

구 분	현재	개선
임대의무기간	○	○
임대료 상승제한 (연 5%)	○	○
분양전환 의무	○	×
임차인 자격 (무주택 등)	○	×
초기 임대료	○	×
임대주택 담보권 설정제한	○	× (임대보증금 반환보증 필요)

□ (현황) 민간이 임대주택을 건설하더라도, 기금이나 택지를 지원받을 경우에는 공공이 건설한 임대주택과 동일하게 핵심 6대 규제 적용

ㅇ 기금이나 택지지원이 없는 민간건설 일반임대는 임대의무기간

및 임대료 상승제한만 적용

□ (개선) 모든 민간임대 사업자는 기금이나 택지를 지원 받더라도, 임대의무기간 및 임대료 상승률 제한 외의 공공임대 규제 배제

ㅇ (임대의무기간) 임차인이 희망할 경우 임대의무기간 내에는 계속 거주할 수 있도록 하되, 임대인이 재계약을 거부할 사유* 규정

* (예) 임대료 3개월분 연체, 불법 전대, 임차인에게 상당한 보상을 한 경우 등

ㅇ (임대료 상승률) 연 5% 이내로 제한(직전 계약 금액을 기준)

ㅇ (기타 규제는 폐지) 임대인은 분양전환 의무가 없고, 임차인 자격이나 초기 임대료에 대한 규제를 받지 않음

- 임대주택 담보권 설정제한도 폐지, 임대주택을 담보로 사업자금 대출허용(단, 임차인 보호를 위해 건설임대는 보증금 반환보증 가입 의무화)

2. 민간임대를 기업형 및 일반형 임대로 단순화

□ 일반형 임대사업자(건설 및 매입포함)는 8년 장기임대와 4년 단기

임대로 구분하고, 8년 장기임대는 준공공임대와 동일한 개념

□ 기업형 임대사업자는 8년 장기 임대주택을 일정호수 이상 임대

하면서, 종합적인 주거서비스를 제공할 수 있는 사업자

□ 기업형 임대사업자는 일반형 임대사업자와 구분하여 등록

현행

⇨

개선

5년/10년

민간건설

공공임대

10년

준공공

매입임대

8년 장기임대

(=준공공임대)

기업형 임대

5년

민간건설

일반임대

5년

민간

매입임대

4년 단기임대

3. 기업형 임대사업자 육성

① 개  념

□ 8년 이상 장기임대주택을 300호 (건설임대) 또는 100호 (매입임대)
이상 임대하는 사업자로서,

ㅇ 단순한 시설물・임차인 관리 외에 세탁, 청소, 이사, 육아, 식사제공, 가구・가전 렌탈 등 종합 주거서비스를 제공할 수 있는 사업자

* ‘14.11월 현재 건설임대 사업자 중 300호 이상 관리업체는 298개(건설임대의 2.4%), 매입임대 사업자 중 100호 이상 관리는 252명(매입임대의 0.4%)

② 유  형

□ (건설·위탁형 임대사업자) 건설업체가 8년 장기 임대주택을 건설하고, 직접 관리하거나 주택임대관리회사에 위탁하여 관리

□ (매입·위탁형 임대사업자) 매입임대사업자가 8년 장기 임대주택을 매입하고, 직접 관리하거나 주택임대관리회사에 위탁하여 관리

□ (리츠형 임대사업자) 건설사 · 투자자 · 주택임대관리회사 등이 공동으로 리츠 등을 설립하여 계획 ·시공·관리 업무를 일괄 수행

< 건설· 위탁형 >	< 매입 · 위탁형 >	< 리츠형 >

③ 기업형 임대사업자 지원 방안

□ 주거서비스 업무범위 확대

ㅇ (현황) 단순한 시설물관리 및 임차인관리* 외에 이사, 청소, 육아, 세탁 등 주거서비스는 일부 비즈니스 숙소 등에 제한적으로 제공

* 기업형 임대사업자는 자신이 관리하는 임대주택에 대한 임차인 직접 선정 가능

ㅇ (개선) 기업형 임대사업자가 자체 조직 또는 지역내 전문업체와 협업 체계를 구축하여 종합 주거서비스를 제공할 수 있도록 유도

- 특히, ‘15년중 화물자동차 수급 상황을 점검하고, 공급이 부족하다고 판단될 경우, 기업형 임대사업자 등에 대해 이사업 신규

허가 발급을 검토

수직 통합형	네트워크 형
	육아
	기업형 임대사업자
	이사
	기업형 임대사업자
	청소
	육아			이사			청소			세탁			가구렌탈
	세탁
	가구렌탈

□ 기업형 임대사업자에 대해 택지, 기금, 세제 등 추가 혜택 지원

( ☞ 분야별 지원방안 참고)

□ 기업형 임대사업자에 한하여「기업형 임대주택 공급촉진지구
(가칭, New Stay 지구)」사업 시행권 부여

( ☞ 17 페이지 참고)

□ 기업형 임대리츠에 한하여 주택기금 출자 허용

( ☞ 22 페이지 참고)

□ 기업형 임대리츠 주택 중 일부는 LH 매입확약

(☞ 24 페이지 참고)

4. 일반형 임대사업자 육성

□ 장기임대는 8년 이상 임대 유도

ㅇ (현황) 기존의 10년 민간건설 공공임대는 사실상 5년 후 분양 전환되어 장기임대 재고확충 효과가 미흡

ㅇ (개선) 10년 민간건설 공공임대는 폐지*하고, ‘장기임대’는 실제

임대기간이 8년 이상인 준공공임대로 단일화

* 기 공급된 5년/10년 공공임대 택지는 승인 조건대로 건설하되, 신규 공공택지 공급중단

□ 준공공임대 (=8년 장기임대) 요건 완화

ㅇ (현황) 준공공 매입임대는 지원에 비해 규제가 과도 (임대의무기간, 면적제한, 초기 임대료 규제 등)하여 등록실적 미미(’14.12월 누계 503호)

ㅇ (개선) 중산층을 대상으로 하는 임대주택이라는 점을 고려하여 면적제한(85㎡ 이하)을 없애고, 실효성 없는 초기 임대료 규제*도 폐지

* 현재 초기 임대료를 시세수준 이하로 규정하고 있으나 ‘시세’에 대한 판단 곤란

□ 단기임대는 등록 활성화 및 임대기간 확대

ㅇ (현황) 단기임대 중 기금 등 지원을 받는 5년 민간건설 공공임대는 사실상 2.5년후 분양전환하고, 지원이 없는 5년 민간임대는 실제는 6년간(2년 단위 계약 고려시) 임대함에 따라 사업자 등록 미흡

ㅇ (개선) 임대의무기간을 4년으로 단축하여, 민간임대(건설·매입)는사업자의 자발적 등록을 활성화하되, 민간건설 공공임대는 실제 임대기간을 2.5년에서 4년으로 확대

□ 단기 및 장기 임대사업자 부담완화

ㅇ 주택 임대소득이 일정수준 이하인 경우 건보료 부담 인하 추진

ㅇ 임대의무기간 중 임대사업자 철회시 과태료 인하 (3천만원→1천만원)

III. 기업형 임대사업 육성 방안 ; (2) 택지 지원

◈ 국공유지, 재정비지역, 사유지 등을 활용해 도심내 기업형 임대주택 공급을 늘리고, LH 보유택지, GB 해제지역도 적극 활용

◈ 신속한 택지개발을 위해「기업형 임대주택 공급촉진지구」를

도입하고, 필요시 도로·철도 등 기반시설 설치 우선 지원

◈ 개발가능한 택지에 대한 정보공개 및 투명한 공급 절차 마련

1. 대상부지

① 도심내 공공부지

□ (대상부지) 장기 미집행 도시계획시설용지(미매각 학교용지 등), 국공유지(캠코 관리부지, 동사무소, 우체국 등), 역세권 부지(철도 차량기지 등), 공공기관 지방이전 종전부지 등 가용한 모든 공공부지

□ 공급조건

ㅇ 학교부지*, 캠코부지, 역세권부지, 지방이전 종전부지* 등은 적정가격으로 매각하거나 보유기관이 토지의 일정비율을 현물 출자

* LH가 보유한 수도권내 미매각 학교용지는 총 17개 지구, 19.5만㎡

* ‘16년까지 지방으로 이전할 수도권내 공공기관 부지는 37개 기관, 2.1㎢

ㅇ 철도 차량기지, 동사무소, 우체국 등 특성상 국가가 보유해야 할 토지에 대해서는 장기 임대방식 도입 검토

- 기업형 임대주택을 건설하기 위해 국유재산을 임대*할 경우에는, 최장 50년간 영구시설물 축조 허용 및 연 임대료 2% 적용

* 현재 국유재산 관리 일반규정은 국가 외 영구시설물 축조 불가, 연 임대료 5%

② 재개발 · 재건축 등 정비사업 부지 활용

□ (사업방식) 정비사업을 통해 공급되는 전체 주택물량의 일정비율(예 : 10%)을 기업형 임대사업자에게 장기임대로 공급하는 경우,

ㅇ 해당 사업장 전체(조합)에 대해 건축규제 완화* 등 인센티브 제공

*  (예) 복합용도개발을 위한 정비계획 허용, 임대부지에 대한 층고제한 완화 등

□ (사업유형) 조합에게 용지분할, 지분위탁, 분양 등 선택권 부여

ㅇ (용지분할) 조합 등이 정비사업 용지 중 일부를 분할하여, 기업형 임대사업자에게 매각하고 이를 기업형 임대단지로 조성

ㅇ (지분위탁) 조합원 지분 중 일부를 기업형 임대사업자에게 위탁*하고, 이를 기업형 임대주택으로 관리하면서 임대수익 배당

*  (예시) 정비사업전 : 120㎡ → 사업후 : 60㎡(본인 거주) + 60㎡(임대위탁)

ㅇ (분양분 매각) 임대리츠 등이 조합과 사전약정을 통해 일반 분양분의 일부 또는 전부를 매입하여 기업형 임대주택으로 활용

* 재정비사업 준공 후 조합원분 주택을 기업형 임대사업자에게 매각하고,

일정기간 (예 : 8년) 재임대하는 Sales and Lease Back 방식도 검토

③ 소규모 사유지

□ (대상부지) 주차장, 테니스장, 식당부지 등 소규모 부지* 등

* 서울시내 개인소유 주차장 부지 4.7만㎡, 서울시내 사설 테니스장 32.7만㎡

□ (공급조건) 소규모 부지에 장기임대 공급시 용적률 완화(10.30 대책 기 발표) 및 기업형 임대사업자에 부지 매각시 양도세 지원 등

◈ 특히, 금년에 새로이 출범한 주택도시기금의 주도적 역할을 통해,

ㅇ 노후화된 도심내 국공유지나 사유지에서 다양한 지역수요에

맞는 기업형 임대주택을 공급하여 도시재생의 새로운 모델 제시

④ LH 보유 토지

□ (대상부지) LH의 장기 미매각 용지, 사업 승인후 미착공 부지, 공급중단 예정인 민간건설 공공임대 용지 등 (’17년까지 3만호 내외)

□ (공급조건) 할인매각, 할부조건 완화 등을 통해 택지비 부담 완화

ㅇ 분양 용지는 임대로 전환하여 실질가격 인하(최대 20% 내외 인하효과)

* 분양용지를 임대전환시 택지가격은 감정가격 → 조성원가의 60∼85%로 인하

ㅇ 할부기간 연장, 잔금비율 상향, 무이자 할부 등 할부 조건 완화

ㅇ 일부 분양성이 미흡한 장기 미매각 용지는 적정 가격에 할인매각

⑤ 개발제한구역 해제지역

□ (대상부지) 전국 그린벨트 중 해제 가능한 총량(233㎢, 7,048만평)

범위내에서 기업형 임대사업자가 제안한 지역

합 계	수도권	부산권	대구권	광주권	대전권	울산권	창원권
233 ㎢	98 ㎢	23 ㎢	21 ㎢	23 ㎢	24 ㎢	24 ㎢	20 ㎢

□ 해제조건 완화

ㅇ 국토부 또는 지자체가 기업형 임대사업자로부터 지구지정 제안을 받아 선별적으로 GB 해제 및「기업형임대 공급촉진지구」지정

- 이 경우, 공공기관 출자의무 비율을 ’17년까지 한시 폐지(현재 의무적으로 공공기관이 1/3 이상 출자)하되, 2년내 미착공시 원상복구 의무

ㅇ 촉진지구가 아닌 GB에 면적의 50% 이상을 기업형 임대로 건설시, 착공 후 공공지분 매각 허용(‘17년 한시, 다만 사업 승인시는 1/3 유지)

ㅇ 기존 시가지와 인접한 GB 해제구역에 임대주택 개발시 최소 개발면적 기준 (20만㎡) 폐지 및 도로·철도 등 기반시설 설치 지원 검토

2. 기업형임대주택 공급촉진지구 도입

□ (지정요건) 개발면적이 1만㎡ 이상*으로, 기업형 임대사업자가 전체 면적(유상부지)의 50% 이상을 8년 이상 장기임대로 건설하는 경우

* 비도시는 3만㎡ 이상으로 기존 시가지와 연접한 지역(단, 지구단위계획 수립 필요)

□ (지정권자) 개발면적이 5만㎡ 초과할 경우 시·도지사, 5만㎡ 이하는 시군구청장이 지정, 필요시 면적에 관계없이 국토부 장관이 지정

□ 사업시행자 요건 완화

ㅇ (현황) 도시개발법에 따른 개발사업을 하기 위해서는, 토지면적의 2/3 이상 확보, 토지소유자의 1/2 이상 동의 필요

ㅇ (개선) 토지면적의 1/2* 이상으로 요건 완화(토지소유자 요건은 동일)
(단, 토지 소유주들에게는 기업형 임대주택 우선 거주권 부여)

*「기업도시개발 특별법」,「산업입지 및 개발에 관한 법률」수용 요건과 동일

□ 승인절차 간소화

ㅇ (현황) 통상적으로 지구지정 → 개발계획 → 실시계획 → 주택사업계획승인 등 4단계 절차에 1년6개월∼2년 소요

ㅇ (개선) 10만㎡ 이상 중규모 개발시는 승인 단계를 3단계(지구계획 중 개발계획과 실시계획 통합)로 간소화하고(전체 절차 약 1년 소요),

- 10만㎡ 이하 소규모 개발시는 사업자가 희망할 경우 2단계(지구지정 통합) 또는 1단계(주택사업승인 통합)로 단축(약 6개월∼1년 소요)

지정권자	시군구청장 및 시도지사 (필요시 국토부 장관)		시군구청장
3단계 절차	지구지정	지구계획(개발계획 + 실시계획) 통합	주택사업계획승인
2단계 절차	지구지정 + 개발계획 + 실시계획 통합		주택사업계획승인
1단계 절차	지구지정 + 개발계획 + 실시계획 + 주택사업계획승인 통합

□ 절차상 특례

ㅇ 지구지정시 도시기본계획 변경절차 간소화(예 : 공청회 및 지방의회 의견 청취 절차를 동시에 진행하여 소요기간 단축)

ㅇ 지구계획 승인시 국계법상 도시관리계획(용도지역 변경 등)의 결정의제 및 산지관리법, 수도법, 하수도법 등 절차 특례를 적용

ㅇ 교통영향 평가 등 심의절차는 도시계획위원회 심의와 통합

□ 도시계획위원회 심의 특례

ㅇ (현황) 일반적으로 지구지정 및 변경을 위해서는 도계위 심의 필요

ㅇ (개선) 주거지역내 개발면적이 10만㎡ 이하*인 경우에는,

지구지정시 도계위 심의 생략

* 국토계획법상 개발면적이 30만㎡ 이하인 경우 중도위 심의 생략가능하나,
공공주택지구 지정시는 예외적으로 개발면적이 10만㎡ 이하는 심의 생략 가능

□ 지구지정시 인센티브

ㅇ (용적률) 지자체 조례에도 불구하고, 국계법상 상한까지 일괄부여

* 현재는 지자체가 조례로 기준 용적률을 낮게 규정할 경우, 법적 상한 확보 곤란

ㅇ (복합개발 허용) 용도지역이 주거지역이라도 판매, 업무, 문화·집회 시설(관람장 등 제외)의 복합건설 허용

ㅇ (사업승인 요건 완화) 주택법상 주택사업승인 요건 완화(녹지비율, 대지 안의 공지비율 등), 기부채납 부담 완화 및 기준 명확화 등

□ 지정절차

ㅇ 민간 및 LH 등 공공기관이 공동 또는 단독으로 제안

ㅇ LH 택지는 별도의 지구지정 절차를 두지 않고, 지구계획변경을 통해 촉진지구 지정시와 동일한 특례조항(용적률 등)을 적용

3. LH 등 공공부문 택지 공급방식 개선

□ 택지 공급절차 투명화

ㅇ LH 등 공공부문이 보유한 택지 중 기업형 임대주택 건설이 가능한 부지에 대해서는 임대주택 포털을 통해 정기적으로 정보 제공

ㅇ 다만, GB 등 공개로 인해 토지가격 상승이 우려되는 곳은 비공개

□ 기업형 임대사업자에게 LH 부지 우선 공급

ㅇ (현황) LH 부지는 추첨방식에 의한 공급을 원칙으로 하되, 예외적으로 경쟁입찰(주상복합) 및 수의계약(임대리츠) 방식으로 공급

ㅇ (개선) 기업형 건설임대 사업자 (단위사업장별 300호 이상)를 대상으로 참가자격을 제한하여 추첨방식 또는 제한 경쟁입찰 추진

- 특정 택지를 희망하는 기업형 임대사업자가 다수일 경우, 임대주택 공급비율, 개발계획 사업성, 희망 토지가격 등을 심사하여 선정

□ LH 공공택지 실수요자에 공급

ㅇ (현황) 분양성이 양호한 LH 택지에 대해서는 시행사들이 페이퍼 컴퍼니 설립* 등을 통해 택지를 선점하는 경향

* 예외적으로 공급가격 이하로 매각시는 소유권 이전등기 전이라도 전매를 허용함에 따라 모회사와 페이퍼 컴퍼니간 잦은 택지거래 발생 (‘08년 이후 매각된 LH 택지 총 252필지중 60필지가 3개월 내, 100필지가 1년 이내 최초 전매)

ㅇ (개선) 실수요자 위주로 택지를 공급하기 위하여, 당초 공급가격 이하로 매각하더라도 택지등기 이전까지는 전매를 제한하되,

- 다만, 기업이 유동성 확보차원에서 택지 매각이 불가피한 경우,

LH에게 당초 공급된 가격보다 할인된 가격으로 택지를 매입할 수 있는 옵션을 부여

III. 기업형 임대사업 육성 방안 ; (3) 자금 지원

◈ 장기 임대사업자에 대한 융자지원 확대

◈ 기업형 임대리츠에 대한 지원 강화

◈ 기업형 건설임대사업에 대한 종합금융보증 도입

◈ 기업형 임대리츠에 참여한 기관 투자자 출구전략 마련

1. 주택기금 융자지원 확대

□ 기금 융자한도 상향 (‘17년까지 한시)

ㅇ (현황) 건설자금은 호당 7천만원(60㎡ 이하)～9천만원(60∼85㎡),

매입자금은 호당 7,500만원(지방)∼1.5억원(수도권) 한도로 융자

ㅇ (개선) 매입 및 건설임대 모두, 8년 장기임대는 호당 8천만원(60㎡이하), 1.0억원(60∼85㎡), 1.2억원(85㎡초과)으로 상향하고, 4년 단기임대는 규모별로 각각 호당 7천만원, 9천만원, 1.1억원으로 조정

□ 85㎡ 초과 주택에 대한 대출 신설

ㅇ (현황) 기금 대출은 85㎡ 이하에 대해서만 지원

ㅇ (개선) 민간임대 활성화를 위해 85㎡ 초과도 지원(단, 135㎡까지)

□ 4년 단기임대 기금 지원

ㅇ (현황) 5년 단기 민간건설 일반임대는 기금융자 없음
(5년 민간건설 공공임대 및 5년 매입임대주택은 기금 지원)

ㅇ (개선) 4년 단기 건설임대에 대해서 기금융자를 신설

(다만, 금리수준은 8년 장기 건설임대에 비해 높게 설정)

□ 융자금리 인하 (‘17년까지 한시)

ㅇ (현황) 건설자금 융자금리는 2.7～3.3%, 준공공 매입자금은 2.7% (`15년 한시 2.0%), 5년 매입자금은 4% 지원

ㅇ (개선) 8년 장기임대에 대해서는 조달금리 수준으로 지원하고,

실제 임대하는 기간이 길어질수록 융자 금리 인하 (8년 이후 1년 증가시마다 모든 규모에서 금리 10bp 인하, 최대 10년간 100bp 인하 가능)

- 4년 단기는 8년 장기에 비해 규모별로 금리 100bp 상향

현행			▶	개선안
규모 기간	60㎡이하	60∼85㎡		규모 기간	60㎡이하	60∼85㎡	85㎡∼ 135㎡
5/10년 민간공임	2.7%	3.7% (‘15년 한시 3.3%)		4년 (건설, 매입)	3.0%	3.5%	4.0%
10년 준공공매입	2.7% (‘15년 한시 2.0%)			8년 (건설, 매입)	2.0%	2.5%	3.0%

□ 상환조건 완화

ㅇ (현황) 실제 임대기간에 관계없이, 건설자금은 10년 거치 후 20년 원리금 상환, 매입자금은 10년 후 만기일시 상환

ㅇ (개선) 임대기간이 종료될 때까지 원금 상환의무 면제,

(다만, 임대주택 매각 시는 원금 일시상환)

2. 기업형 임대리츠 지원 확대

□ 기금이 출자하는 민간임대리츠를 기업형 임대리츠로 단일화

ㅇ (현황) 기금은 공공임대리츠(기금 및 LH가 100% 출자) 外 민간제안리츠, 수급조절리츠 등의 형태로 민간임대 리츠에 출자

ㅇ (개선) 민간제안 임대리츠와 수급조절 리츠를 기업형 민간임대리츠로 통합하고, 사업대상을 확대(매입형 → 개발사업형 등)

□ 주택기금의 보통주 출자

ㅇ (현황) 기금이 우선주로만 참여하여 보통주가 대부분의 리스크를 부담하는 구조로 기관 투자가의 참여 유인이 적고,

- 기금은 준공 이후 잔금 지급시기에만 출자하여 자금여력이 부족한 사업자는 참여할 수 없어 기금의 마중물 효과가 제한적

ㅇ (개선) 기금 출자분의 일부를 보통주에도 출자하여 사업리스크를 분담하고, 준공 이전 계약금 및 중도금 지급시점에도 참여하여, 초기자금 조달이 용이하도록 지원

□ 기금 출자 확대

ㅇ 기업형 민간임대 육성을 위해, 지원대상을 확대(소형 → 중형아파트)하고, 지원호수도 확대 (‘15년 4천호 → 1만호)

□ 기업형 임대리츠는 출자 외 융자도 지원

ㅇ (현황) 기금이 출자한 민간 제안 임대리츠에 대해서는 융자 없음

ㅇ (개선) 기업형 임대리츠에 대해서는 기금 출자 외에 별도로 기금융자도 지원 (금리 및 한도는 8년 장기 임대사업자와 동일)

□ 주택기금 투자 협약풀 확대

ㅇ 보험사ㆍ은행 중심의 기업형 임대리츠 투자 협약풀*을 확대하고,
연기금 등 다양한 장기 재무적 투자자 참여 유도

* 임대주택 리츠 공동투자협약(’14.4) : 40개 금융기관, 14.1조원 약정

ㅇ 연기금 등이 임대주택에 장기 투자할 수 있도록 기금평가시 대체투자 등 장기투자에 대한 다각화 노력을 평가중 (기금운용평가지침)

3. 기업형 건설임대사업에 종합금융보증 도입

□ 검토배경

ㅇ 비교적 단기(3년)에 자금회수가 가능한 분양주택에 대해서는 대주보에서 PF 보증을 지원중이나(‘14년 한해 동안 4.5만호, 2.7조),

ㅇ 건설부터 운영까지 최소 10년간 장기적으로 자금운용이 필요한 임대주택 사업은 보증상품이 없어 자본조달 비용이 높은 실정

□ 보증내용

ㅇ (개요) 기업형 건설 임대사업자에 대해 건설 및 임대기간 중 장기간 저리로 자금을 융자할 수 있도록 「종합금융보증」도입

ㅇ (보증기간) 건설  및 임대기간을 포함한 전체 사업기간 (최소 10년)

(현재 분양사업 PF 보증은 3∼4년)

ㅇ (보증한도) 총 사업비(토지+건설비용)의 최대 70%*까지 자금 지원

(현재 분양사업 PF 보증은 총 사업비의 최대 50%까지)

* 준공시 자금이 일시에 회수되는 분양주택과 달리, 임대주택은 임대보증금으로 일부 자금(30∼50%)만 회수되는 점을 감안하여 보증한도 상향

ㅇ (전세금 반환보증) 대출보증 外 임대사업자의 임대보증금 반환보증도 실시하여 LTV의 최대 90%까지* 보증 (현재는 분양사업장만 전세금 반환보증)

* 보증 리스크 관리차원에서 임대사업자에 대해 최소 5%의 자기자금 투입요구

□ 기대효과

ㅇ ‘종합금융보증’ 이용시의 금융비용(대출금리+보증료 포함 4.5% 내외)은 시공사 연대보증 금융비용(6∼7%) 대비 연 2% 이상 절감 가능

ㅇ 연 1조원 보증 지원시 연 1만호의 기업형 임대주택 건설 지원 가능

4. 기관 투자자 출구전략 마련

□ 임대의무기간 종료 후 LH에서 매입확약 검토

ㅇ (현황) 건설사, 재무적 투자자 등은 임대의무기간 종료 후 임대주택 미매각을 우려하여 기업형 임대리츠 참여에 소극적

ㅇ (개선) 기업형 임대사업자의 임대주택이 일정조건(예 : 60㎡ 이하 및
2억원 이하)을 충족하는 경우,

- LH가 연간 매입임대 물량, 지역별 분포 계획 등을 고려하여, 임대기간 종료 후 매각 당시 감정평가 금액으로 매입 확약을 결정

□ 임대의무기간 종료 후 지분매각 지원

ㅇ (현황) 임대의무기간 종료 후, 건설사 등 지분 참여자가 지분매각을 통한 자금 회수가 곤란할 것을 우려하여, 장기 투자에 소극적

ㅇ (개선) 건설업체 등이 공사대금 일부만 리츠 등에 출자하고, 의무임대기간 이후 지분을 매각하여 투자금을 회수할 수 있도록 지원

- 이를 위해, 리츠 청산시 재무적 투자자에 우선권을 부여하되, 건설업체는 기금과 동일한 순위로 잔여재산 분배

□ 임대사업자 유동화 증권 발행 지원

ㅇ 임대사업자가 조기 자금회수를 위해, 운영 중인 임대주택의 미래 현금수입(임대료+분양대금)을 기초로 유동화 증권을 발행 시,

- 대주보에서 증권을 인수하는 투자자에게 원리금 지급을 보증

III. 기업형 임대사업 육성 방안 ; (4) 세제 지원

◈ 민간 임대주택 틀 개편에 따라 기존 세제 틀 개편

◈ 8년 장기임대 공급시 추가적인 세제혜택 지원

1. 기존 세제 틀 개편 및 감면 폭 확대

□ 양도세

ㅇ (현황) 단기임대의 경우 매입임대가 건설임대보다 감면율이 높고, 8년 장기임대는 건설임대의 경우 장기보유특별공제 규정이 미비

구 분	5년/10년 건설임대	5년 매입임대	준공공임대
			건설	매입
내 용	장기보유특별공제 최대 30%	장기보유특별공제 최대 40%	없음	장기보유특별공제 8년 임대시: 50% 10년 임대시: 60% ‘17년까지 신규구입시 면제

ㅇ (개선) 4년 단기 건설임대의 장기보유특별공제율을 매입임대와 같은 수준으로 최대 30%에서 최대 40%로 높이고,

- 준공공임대(85㎡이하)를 10년 이상 임대시 건설 및 매입 모두 장특 공제율을 60%에서 70%로 확대

구 분	4년 단기임대 (건설/매입)	8년 장기임대(85㎡이하)
		건설	매입
내 용	장기보유특별공제 최대 40%	8년 임대시: 장특 50% 10년 임대시: 장특 70% (매입임대는 ‘17년까지 신규구입시 양도세 면제)

□ 취득세

ㅇ (현황) 임대주택 취득시 60㎡이하는 취득세 면제, 60～85㎡는 10년 이상 장기임대주택을 건설시 25% 감면

구 분	5년/10년 건설임대	5년 매입임대	준공공임대
			건설	매입
내 용	60㎡이하 면제 60∼85㎡ 25% 감면 (10년 이상 장기임대 건설시)	60㎡이하 면제	60㎡이하 면제

ㅇ (개선) 8년 장기임대에 대해서는, 건설 및 매입에 관계없이 60∼85㎡에 대해 취득세 감면 폭을 25%에서 50%로 확대

구 분	4년 단기임대 (건설/매입)	8년 장기임대
		건설	매입
내 용	60㎡이하 면제	60㎡이하 면제 60∼85㎡ 50% 감면

□ 재산세

ㅇ (현황) 장기 건설임대의 경우 10년 임대 및 준공공 임대로 구분

구 분	5년/10년 건설임대	5년 매입임대	준공공임대
			건설	매입
내 용	60㎡이하 50% 감면 60～85㎡ 25% 감면	60㎡이하 50% 감면 60～85㎡ 25% 감면	40㎡이하 면제 40～60㎡ 75% 60～85㎡ 50%

ㅇ (개선) 지원 내용은 현행과 동일하되,

임대기간을 단기는 4년, 장기는 8년으로 단일화

구 분	4년 단기임대 (건설/매입)	8년 장기임대
		건설	매입
내 용	60㎡이하 50% 감면 60～85㎡ 25% 감면	40㎡이하 면제 40～60㎡ 75% 감면 60～85㎡ 50% 감면

□ 소득세 및 법인세

ㅇ (현황) 감면대상이 기준시가 3억 이하 주택으로 제한적(전체 91.1%) 이고, 세금 감면 폭도 임대소득 세원노출 부담을 완화하기에 부족

구 분	5년/10년 건설임대	5년 매입임대	준공공임대
			건설	매입
내 용	20% 감면	20% 감면	50% 감면

* 85㎡ 이하, 기준시가 3억원 이하 주택을 3호 이상 임대시 한정

- SPC 형태의 위탁관리 리츠에 대해서는 일정 요건 구비시 전액 법인세를 감면하고 있으며, 자기관리 형태의 리츠에 대해서는 149㎡ 이하 임대주택의 임대소득에 대해 5년간 100% 감면

ㅇ (개선) 감면대상을 기준시가 6억 이하(전체 주택의 98.5%)로 확대하고, 감면 폭을 4년 단기임대는 20%에서 30%로, 8년 장기임대는 50%에서 75%로 확대(장단기 모두, 85㎡ 이하 주택을 3호 이상 임대시)

구 분	4년 단기임대 (건설/매입)	8년 장기임대
		건설	매입
내 용	30% 감면	75% 감면

* 85㎡ 이하, 기준시가 6억원 이하 주택을 3호 이상 임대시 한정

- 자기관리 형태의 리츠가 준공공임대(85㎡ 이하)시 임대소득에

대해 법인세 8년간 100% 감면

2. 8년 장기임대사업자 추가 세제혜택 지원

□ 개인 소유 토지 매각시 양도세 감면

ㅇ (현황) 개인소유 토지 양도시 보유기간에 따라 10∼30%의 장기보유특별공제율 적용

ㅇ (개선) 개인이 보유한 토지를 기업형 임대사업자(85㎡ 이하의 준공공임대주택을 8년 이상 임대)에게 매각시 양도세의 10%를 감면

□ 법인소유 비사업용 토지 매각시 사업용 토지로 인정

ㅇ (현황) 법인은 토지보유기간 중 80% 이상 기간을 사업에 사용하지 않을 경우 비사업용 토지로 분류하고, 10%p 추가과세 적용

ㅇ (개선) 법인이 보유한 토지를 기업형 임대사업자(85㎡ 이하의

준공공임대 주택을 8년 이상 임대)에게 매각시에는 사업용 토지로 인정하여 비사업용 토지 추가과세(기본세율 + 10%p) 배제

III. 기업형 임대사업 육성 방안 ; (5) 인프라 구축

◈ ‘민간 주택임대사업 육성에 관한 법률’을 제정

◈ 주택임대관리업 육성을 위해 LH 임대주택 관리업무 민간개방

◈ 기업형 임대사업자에게 분양절차가 없는 통매각 허용

◈ 임대사업자 통계를 분기별로 작성하고, 전산통계 기반 마련

◈ 기업형 임대사업 지원을 위한 국토부내 지원센터 설치

1. 민간 주택임대사업 육성 특별법 제정

□ 민간임대 활성화 및 체계적인 지원을 위해「민간 주택임대사업 육성에 관한 법률」제정 (임대주택법 전문 개정)

ㅇ 現 임대주택법에서 규정하고 있는 공공임대관리 규정은

「공공주택건설특별법」으로 이관 (공공임대 건설 · 관리 일괄 규정)

2. 연결재무제표 적용여부 명확화

□ (현황) 기업형 임대사업을 위해 설립된 SPC의 재무제표가 건설사인 모회사와 연결*되어야 하는지 여부를 사전에 판단하기 곤란

* SPC의 재무제표가 연결될 경우, 모회사의 연결재무제표상 부채가 증가

ㅇ 이에 따라, 대기업 계열사인 건설사의 기업형 임대리츠 참여 부진

□ (개선) 한국채택 국제회계기준(K-IFRS)에 따라, SPC에 대한 건설사의 지배력이 없는 경우*에는 회계기준원의 신속한 판단을 거쳐 SPC를 건설사 재무제표 연결대상에서 제외

* (예) 계약에 의해 건설사가 SPC 의사결정 과정에 관여하지 않는 것이 명백한 경우

3. 주택임대관리업 육성

□ LH 임대주택 관리업무 민간개방

ㅇ (현황) LH 임대주택(’14.11월 재고 75.1만호)의 34.2%인 25.7만호는 주택관리공단에서 관리하고, 나머지는 대부분 LH 자체인력으로 관리

ㅇ (개선) 주택관리공단이 관리하는 물량을 포함하여, LH의 임대주택 관리업무 전체를 ‘17년까지 순차적으로 민간에 개방하되, 임대료 책정, 소득·자산 검증 등 핵심 업무는 제외

- ’15년에는 상대적으로 공공성이 낮은 5년/10년 임대(2.5만호), 50년 임대(2.6만), 매입임대(8.5만) 등 총 13.7만호를 민간에 개방*하고,

* ‘15년 시장규모는 ‘14년의 주택임대관리 시장규모(2,600호)보다 53배 증가

- ‘17년까지 순차적으로 영구임대(14.0만호), 국민임대(38.3만호) 개방

□ LH 임대주택 관리업무 민간개방시 입찰요건 완화

ㅇ (현황) 경쟁입찰시 사업실적 요구, 소규모 단위 계약* 등으로 인해 신규 및 대형 업체의 입찰 참여가 곤란

* 입찰가격 1억원 미만은 소상공인, 2.1억원 미만은 중소기업부터 입찰 참가 가능

ㅇ (개선) 아직 주택임대관리 시장이 초기라는 점을 고려하여, 입찰 심사시 사업실적 요건을 완화하고, 임대관리 계약규모도 대형화하여 기업규모에 따른 제한을 최소화

□ 주택임대관리 제도 선진화

ㅇ (표준계약서 도입) 주택임대관리시 임대인 및 임차인의 권리와

의무규정을 세부적으로 규정한 표준계약서를 도입

ㅇ 자기관리형 주택임대관리회사가 의무 가입해야 하는 대주보의

임대료 보증 수수료율(1.08∼5.15%)을 민간 보증회사 수준으로 인하

4. 분양주택 통매각 허용

□ (현황) 주택임대사업자에게 분양주택 통분양을 허용하고 있으나,

ㅇ 일반적 분양절차에 의해 입주자를 모집해야 하고, 시·군·구청장의 우선 공급 승인도 받도록 되어 있어 임대사업자의 리스크 증가

□ (개선) 분양주택 전부를 기업형 임대사업자에게 일괄매각하는 경우 별도의 분양절차를 완전히 생략한 통매각 허용

* 다만, 공공택지 등 분양가상한제 적용지역 내에서는 기존 통분양만 허용

5. 민간임대는 주택공급규칙 전면 배제

□ (현황) 기금 등 지원이 없는 민간 임대주택은 건설 및 매입 모두 입주자 자격에는 아무런 제한이 없으나, 건설임대는 매입임대와 달리 입주자 모집시 지자체장의 승인*을 받도록 규정

* 이에 따라 일부 업체는 입주자모집 규제가 없는 민간 매입임대를 공급하려는 경향

□ (개선) 민간의 건설임대주택도 민간 매입임대주택과 동일하게

지자체장의 입주자 모집승인을 전면 배제

6. 표준건축비 현실화

□ (현황) 공공임대주택의 최초임대료 및 분양전환 가격의 기준이 되는 표준건축비가 ’08.12월 이후 동결*되어, 임대주택 품질 개선에 차질

* (’00.8) 최초 고시 → (’02.12) 9.2% 인상 → (’04.9) 25.3% 인상 → (’08.12) 16.0% 인상

□ (개선) 건축원가 변화 등 물가 상승요인을 감안하여 표준건축비를 현실화

ㅇ 이를 통해 LH 등 공공이 관리하는 임대주택의 품질을 개선하고, 한시적으로 운영될 5/10년 민간건설 공공임대의 사업성도 개선

7. 임대주택 통계 개선

□ (현황) 임대사업자 및 임대주택 현황 등이 1년에 한번 수기로

집계되어, 시장 모니터링 기능 및 통계의 활용성이 낮음

□ (개선) 임대사업자 통계를 분기단위로 집계하고, 임대주택포털을 통한 전산통계 기반 구축

8. 국토부내‘기업형임대 지원센터’ 설치

□ 민간 임대사업자의 사업계획 수립, 택지 확보, 세제・기금 지원, 지자체 인허가 등을 원스톱으로 지원하기 위해

ㅇ 국토부 내에 ‘기업형 주택임대사업 지원센터‘ 설치

□ 국토부와 LH가 공동으로, 민간 임대주택사업을 희망하는 개인 또는 기업을 대상으로 하는 ‘임대주택 전문가 교육 프로그램’ 운영

IV. 기대효과

□ 기업형 임대주택은 중산층에게 새로운 주거선택권을 제공

ㅇ (현재) 대부분의 중산층은 2년 단위 전월세 계약시마다 과도한 보증금 상승, 비자발적 퇴거위험(임차가구 평균 거주기간 3.5년) 등에 노출

ㅇ (개선) 기업형 임대주택은 본인이 희망할 경우 최소한 8년 동안 거주 가능하며, 보증금도 연 5%* 이내 상승으로 안정적으로 관리

* 최근 4년간(‘11∼’14), 서울 전세값은 실거래가 기준으로 연간 7.1% 상승

□ 기업형 임대주택은 전월세 시장 안정을 유도

ㅇ (현재) 저금리 등으로 임대인들은 전세를 줄이는 반면, 임차인들은 주거비 절감을 위해 전세를 희망함에 따라 전세가격은 지속 상승

ㅇ (개선) 중대형 건설업체가 품질 좋은 임대주택을 공급할 경우 고액전세 거주자들의 주거이동을 유도하고, 이를 통해 전세압력 분산

□ 기업형 임대주택은 임대차시장 선진화를 유도

ㅇ (현재) 임차인들은 입주나 퇴거시 주택보수나 물품교체 등을 집주인과 비공식적으로 협의해야 하고, 보증금 미반환 위험에 상시노출

ㅇ (개선) 입주, 거주, 퇴거 全 단계에서 집주인과 갈등 없이 전문적인 주거 서비스를 제공 받게 되고, 보증금 리스크도 최소화

□ 기업형 임대주택은 내수시장 활성화를 유도

ㅇ (현재) 과도한 규제, 부족한 지원 등으로 중대형 건설업체의 임대시장 참여가 저조하고, 주택임대관리업 등 연관산업 발전도 미흡

ㅇ (개선) 수익성 개선을 통해 중대형 건설업체가 대규모로 임대주택을 공급해 나갈 경우, 주택임대관리업의 대형화를 유도할 수 있고, 지역 내 소규모 인테리어, 이사업체 등에게 안정적 시장도 제공

V. 향후 추진계획

추진과제	조치사항	추진일정	소관기관
□ 규제개혁
․규제 최소화(핵심규제 6개→2개로 축소)	｢민간 주택임대사업 육성에 관한 법률 (이하 민간임대법)｣ 제정	2월 법안제출	국토부
․민간임대주택 체계 개편 (일반형․기업형)	민간임대법 제정	2월 법안제출	국토부
․이사업 신규허가 검토	화물자동차 운수사업 공급기준 고시 개정	‘15년 중 (필요시)	국토부
․8년 준공공임대 면적, 초기임대료 제한 폐지	민간임대법 제정	2월 법안제출	국토부
․소규모 임대사업자 건보료 부담 완화	건강보험법 시행규칙 개정	‘15년 중	보건 복지부
□ 택지지원
․국공유지 영구건축물 축조허용	민간임대법 제정	2월 법안제출	국토부
․정비사업 부지 활용 방안	도정법 개정	2월 법안제출	국토부
․LH 보유토지 공급조건 완화	LH법 시행령 개정	상반기	국토부
․GB 해제사업 민간참여 확대 및 면적제한 완화	민간임대법 제정 및 GB 수립지침 개정	2월 법안제출 및 ‘15.3월	국토부
․New Stay 지구 도입	민간임대법 제정	2월 법안제출	국토부
․택지 공급절차 투명화	LH 임대주택 포털 개편	상반기	국토부
․기업형 임대사업자에게 LH부지 우선 공급	택촉법 시행규칙 개정	법 시행일	국토부
․LH 공공택지 실수요자 공급	택촉법 시행령 개정	‘15.6월	국토부
□ 자금지원
․기금 융자 한도 상향	기금운용계획 변경	법 시행일	국토부
․85㎡초과 주택 대출 신설	기금운용계획 변경	법 시행일	국토부
․4년 단기임대 기금 지원	기금운용계획 변경	법 시행일	국토부
․융자 금리 인하	기금운용계획 변경	법 시행일	국토부
․상환조건 완화	기금운용계획 변경	법 시행일	국토부
․기금 출자 리츠를 기업형 임대리츠로 단일화	기금출자 업무처리지침 개정	‘15.3월	국토부
․주택기금의 보통주 출자	기금출자 업무처리지침 개정	‘15.3월	국토부
․기금 출자 확대	기금운용계획 변경	법 시행일	국토부
․기업형 임대리츠 출자 외 융자 지원	기금운용계획 변경	법 시행일	국토부
․기업형 임대사업 종합금융보증 도입	신상품 도입	‘15.3월	국토부
․일정조건 주택에 대한 LH 매입확약	LH 내규 변경	법 시행일	국토부
․임대의무기간 종료 후 지분매각 지원	기금출자 업무처리지침 개정	‘15.3월	국토부
․임대사업자 유동화 증권 발행 시 보증	신상품 도입	‘15.3월	국토부
□ 세제지원
․임대주택에 대한 취득세·재산세 감면	지특법 개정	하반기	행자부
․임대주택에 대한 소득세·양도세 감면	조특법 개정	하반기	기재부
․장기임대사업자에게 토지매각시 양도세 감면	조특법 개정	법 시행일	기재부
□ 인프라 구축
․연결재무제표 적용여부 명확화	회계기준원 해석	‘15.2월	금융위
․LH 임대주택 관리업무 민간개방	경쟁입찰 실시	‘15.7월	국토부
․주택임대관리 제도 선진화	표준계약서 도입	‘15.2월	국토부
․민간임대 주택공급규칙 전면 배제	민간임대법 제정	2월 법안제출	국토부
․분양주택 통매각 허용	주택공급규칙 개정	법 시행일	국토부
․표준건축비 현실화	표준건축비 고시개정	‘15.3월	국토부
․임대주택 통계 개선	분기단위 통계생산	‘15.3월	국토부
․New Stay 지원센터 설치	조직 신설	‘15.2월	국토부